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广州房租一路走高 业内认为楼市新政影响不大

2010年07月03日15:17羊城晚报孟庆利 赵燕华我要评论(0)
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广州房租一路走高 业内认为楼市新政影响不大

2009年1月份至2010年6月份广州二手住宅套均租金变化情况数据来源:满堂红研究部

“没想到广州房租这么贵!”在天津工作的小柴即将到公司的广州总部培训3个月,由于公司不提供住宿,小柴需要自己租房,网上查了一番资料,小柴不由得发出感叹。

据介绍,从去年年中以来,广州住房租金一直在涨,今年以来,更呈加速上涨趋势,最近的3、4、5、6月份数据显示,这几个月的房租同比涨幅都在10%以上。目前,广州住房租金水平已突破30元/平方米/月,套均租金达2200元/月。

[现象]

广州租房比天津贵

小柴表示:“我发现广州的房租比在天津租房差不多要贵上300-500元!”小柴表示,虽然去年天津房价一直在飙涨,天津的南京路附近房价曾在开盘之后被推向3.2万元/平方米的高价,但在天津市中心租一个小房子(大约有40平方米,拥有独立的卫生间和厨房),房租加上水电费大约1250元/月。

“我咨询了房屋出租中介,在房源质量,地理位置,房租以及交通方面与天津作了比较,发现在同等条件下,天津的房租比广州房租便宜了将近2-3成。就以我在天津住的房子举例,在广州要花至少2000元/月才能租下来”。小柴刚刚毕业一年,“如果自己租房的话,以我现在一个月不到3000元的经济能力,在广州生活会很艰难”!

房租老涨不如买房

与小柴同一年毕业的刘晓(化名)与小柴有相同的感受,目前她住在离杨箕村很近的五羊新城,最近她的门缝里经常出现一些纸条。“很多都是说想租房子的,这里的地理位置挺好,很多原来住在杨箕村的人想在这边租房,”刘晓表示,“我的房子10月就到期了,房东肯定会涨价的,去年我租到时,房租每月1300元,前几天临近一位房客告诉我,他的房租涨到了1800元。”刘晓的男朋友也住在五羊新城附近,“去年这个时候他1100元租到房子,现在房东已通知他续约要涨到1500元以上了”。

“这样算一算,以后两个人每月要交将近4000元的房租,我和他在考虑,如果这样的话,还不如凑钱买房,每个月还月供可能也比交租房好啊!”刘晓表示。

与刘晓濒临租房和买房临界点的情况不同,不少租客选择搬迁。住在东环路的小张以1100元的价格租了一套一室一厅的房子,“最近房东老是过来说房租要涨到1800元,烦死了,我已经准备搬走了”!

大学生毕业合租忙

刚刚毕业的大学生第一件事就是要落脚,记者采访发现,新毕业大学生基本都是合租一套房。

“现在租房很紧俏,可以说有房不愁租,我和几个同学几天前在网上看上几间房,刚一发现就打车去,结果房东说,刚租出去了,最后我们只好花点中介费,让中介公司帮我们找。”刚从广东外语外贸大学毕业的小刘说,“幸好在东圃租到一套,我们四个人一块住,每个人700多元。”小刘表示,身边的同学几乎都是合租在一块,“一个人租一套房,对刚毕业的大学生来说,太不划算了”!

[探因]

受调控影响不明显

来自中介的数据显示,其实广州房租已涨了一年,并非今年调控后才出现的新现象。来自满堂红数据显示,本轮广州住房租金的上涨起于2009年年中,其间由于季节性变化等因素有波动,但是总体呈加速上涨趋势,目前租金水平已突破30元/平方米/月,而2009年中广州房租价格未超过28元/平方米/月。最近3、4、5、6月份数据显示,这几个月的房租同比涨幅都在10%以上。

房租价格上涨,有人将其归因于宏观调控后“部分购房人由买转租”所导致的租房需求高涨。

但是来自中介数据显示,最近广州租赁房源有所增加,6月1日到20日,市场上的租赁房源增加了1.8%,可租可售的房源亦增加了5.4%,这显示“转售为租”的业主有所增多。满堂红研究部认为,楼市新政后“部分购房人由买转租”的因素并不明显,因为绝大多数买房人在买房之前都已租了或者买了房子,虽然有个别人因为结婚等特殊情况可能会出现重新租房的需求,但是这类新增需求数量有限,再加上宏观调控之后转售为租的业主增多,两者相互冲抵,租房需求并没有大增。

原因一:成本转嫁

业内人士分析认为,本轮广州住房租金上涨的因素主要由“成本转嫁因素”、“需求集中释放的短期因素”以及“媒体炒作”等其它因素构成。在此之中,成本因素(即房价上涨带来的业主供楼成本增加以及通货膨胀带来的业主生活成本增加)是业主提高租金的内在动机,城中村改造以及大中专毕业生走向社会所释放的租赁需求则是造成目前市场供求关系紧张的短期原因。

2009年1-5月,广州一手住宅成交均价在8000-8500元/平方米左右徘徊,“五一”黄金周后楼价开始快速上升,并在12月创出全年最高价11263元/平方米。以年初、年末的数据计算,全年涨幅达35%左右。二手楼价方面,根据满堂红地产的数据,全年二手住宅成交均价为8428元/平方米,同比上涨19.9%。进入2010年,在宏观调控的作用下,广州楼价逐渐趋于稳定,但仍在高位徘徊。

楼价快速上升,新购房业主成本提高,其中贷款购房的业主则表现为月供增加。而在过去几年,广州的住房租金涨幅相当有限(2008年、2009年广州二手住宅租金的涨幅分别为3.3%和2.5%),远不及楼价的涨幅。由于月供增加,租金基本没有增加,买楼收租的业主“租不抵供”的拉差越来越大,提高租金也就成了业主不得不想的选择。此外,由于最近几年广州的住房租金基本处于停滞状态,未与居民收入一起获得同步增长,亦为业主提高租金提供了可行性空间。

同时,满堂红研究部肖文晓认为,按照目前的存款利率,一年期的定期存款利率只有2.25%,远远比不上物价的涨幅(5月份CPI达3.1%)。在“负利率”的状态下,部分业主“转售为租”不失为一个聪明的选择。而通货膨胀压力增大、物价上涨亦是业主提高租金的理由之一。

原因二:短期需求集中释放

今年,广州市加快了旧城改造和城中村改造的步伐,特别是琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这几个位于市中心繁华地段的城中村的拆迁改造,迫使聚居在城中村的大量外来人口转到其它区域租房。据报道,上述四个城中村仅外来人口就有9万人之多。由于城中村的外来人口中合租的不在少数,按3人/套计算,粗略估计新增需求约3000套。需求的突然集中释放,造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求,从而推动房屋租金的加速上涨。

而上半年又是大中专应届毕业生走上社会工作的集中时段,该类人群也是租房市场的新鲜血液。由于该类需求的租房预算偏低,与城中村转出的外来人口的需求类似,因此近几个月市场上的中低档租赁房源需求火爆,租金上涨亦最为明显。相对而言,高端住房租赁市场的租金上涨现象则并不明显。

[后市]

上涨动力已显不足

中介数据显示,广州的住房套均租金在2009年9月上涨至2191元/月之后,此后基本上围绕2200元/月这个水平线波动,继续向上冲击的动力已明显不足。究其原因,对于租房人群而言,其承租能力取决于其经济收入,而其对所租房源总价的承受能力是有限的。因此,在经济收入没有提高的情况下,租客很难提高其租房预算。如果房东的涨租幅度超过了租客的承受范围,租客就会用改租面积小一点或条件差一点的房子、与人合租以及到其它租金便宜的区域租房等方式化解租金上涨的压力。

满堂红研究部认为,从套均租金的数据来看,目前广州的住房租金上涨已接近租客可以承受的最高临界点,因此下一阶段租金将会回归平稳,下一轮租金的实质上涨将出现在居民收入水平得到提高之后,如企业普遍加薪等。此外,通货膨胀亦是租金上涨的隐忧。羊城晚报记者 孟庆利 赵燕华

[责任编辑:fairy]
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