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楼市调控思路受阻 建立竞争性土地市场时机显现

2010年06月22日02:48中国经济周刊我要评论(0)
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中国指数研究院近日发布报告显示,5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗,环比减少14%,成交土地面积1347万平方米,环比减少13%。

上述动向对于急盼房价下跌者至少算不上什么好消息。我们知道,本轮房地产调控基础性的举措是,今年全国住房用地拟供应量达到18万公顷,同比增幅超过135%,但从目前情况来看,由于1-5月全国土地实际成交量仅占年度供应计划两成左右,因此,通过增加供应降低价格的基本思路正在面临现实的拷问。

土地之于房地产市场的核心作用显而易见。此前数年间,全国房价之所以无视调控一路上扬,最直接的推手即在于土地有限供给情况下“价高者得之”的“招、拍、挂”制度致令地价不断飙高,正因为此,本轮房地产调控试图改变以往单纯盯住“面包”价格的常规思路,调控范围始而上溯至制造“面包”必不可少的“面粉”价格。

为了打压“面粉”价格,一些地方(尤其是在一线城市)除了增加土地供应,并且试行 “综合评标”以及“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”等多种土地出让方式。从效果来看,土地价格虽被压制,但频频出现的土地拍卖流标、延期、中止现象,始则带出未来“面包”供应减少、进而导致“面包”价格报复性反弹的另一重危险。

这种危险尚且只是冰山一角,也潜藏了一些更不易察觉的隐患。如:“综合评标”过程中主观因素掺杂进而影响到评标结果客观公正,以及“限房价、竞地价”双重目标引导下房屋质量掉头向下的内在冲动,等等。总体而论,情况恰如诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨所指出,通过政府规制解决相应的市场失灵,效果并不总是很理想。这是因为,一方面政府活动同样具有造成市场失灵的不完善信息等问题,也许这些问题在政府活动中表现得更为突出;另一方面,政府还有缺乏激励等行政部门特有的问题。

因而出现了“一放就乱,一抓就死”的两难局面,其根本的起因是:核心制度的缺失不仅导致新供给的增量制度难以发挥预期作用,且过去曾经发挥过作用的存量制度也会因效率释放殆尽而难以像过去一样有效发挥其作用。因此,具体到每每表现为事倍功半的房地产调控,刻下调整的重心实则已经倒逼至最上游、最基础、最核心的土地供应制度本身。

围绕现行土地供应制度而展开的房地产调控,无论手法甚至目的如何变化,其始终未能突破的障碍是,土地储备机构的市场调控职能与垄断企业追逐利润的天性之间不可调和的矛盾。由此,绕开这一矛盾而展开的房地产调控即便在某些时段、某些地域能够有所奏效,但这些调控并不具备内生的制度激励和制约,因此,在大的时间、空间范围内总是显得不甚牢靠。

现实的情况是,中国的土地供应制度复杂而敏感,其改良和改革必须也必定遵循渐进有序之原则。另一方面,正因为调整土地供应是一个渐进的过程,见效慢,时滞长,才更需要及时抓住近来房价上涨势头有所走软的宝贵时机,果断推进竞争性土地市场之建立与完善,只有这样,代价巨大的房地产调控才能彻底摆脱反复、反弹的惯常宿命。《中国经济周刊》评论员

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