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住建部:大力发展公租房 能否稳定楼市待观察

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  新闻背景

  公共租赁住房建设,是今年保障房建设的重点,开工面积比去年将有较大增加。

  住房和城乡建设部日前提出,将加快公共租赁住房建设和限价商品房的供应,加快解决中等偏下收入家庭的住房困难。

  据了解,住建部会同有关部门,正在制定《发展公共租赁住房建设的指导意见》,明确有关政策。中央将给予适当的资金支持。

  一问:

  谁可享受公租房?

  编辑:为什么要发展公共租赁房?供应对象包括哪些群体?租金标准如何确定?

  记者:随着城镇化的快速发展,随着就业流动性的加大,许多大城市吸纳了越来越多的新就业人员。近两年来,公共租赁房在东部沿海地区和中西部大型城市发展迅速,如江苏、重庆、北京、天津、厦门和深圳等省市。

  住房和城乡建设部副部长齐骥日前介绍,公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。

  当前,各地公租房主要通过政府主导、社会参与的方式来建设。一种形式是,由政府下属的国有企业投资建设或收购房源,面向社会供应,主要针对符合经济适用住房条件、但无力购买的“夹心层”住房困难家庭,以及新参加工作的大学毕业生等。第二种是企事业单位自己组织建设,面向本单位职工供应。第三种是在开发园区、工业园区建设,面向本园区就业人员供应。

  由于供应对象不同,公共租赁房的租金标准要高于廉租房。多数城市的租金以建设和运营成本为基础确定,并定期调整,但都低于市场租金,如北京市按同地段市场租金的80%收取,青岛、南京按70%—80%收取,重庆市按60%收取。

  厦门市则领先一步,将公共租赁房与廉租房房源“打包”供应,全部按照市场租金计收,再根据供应对象的收入水平进行分层补贴。这种方式可以根据承租对象收入变化调整补贴力度,以方便“退出”,同时也便于操作。但目前这种模式,仅在厦门这样经济发展水平高、保障对象相对较少的城市实行。

  二问:

  公租房建设难在哪?

  编辑:建设资金是保障性住房建设的普遍难题,公租房面临这一问题吗?

  记者:由于公共租赁房的供应对象更广泛,建设任务大,资金问题就更为严峻。

  从先行地区的经验看,主要通过以下渠道解决资金来源问题。一是财政预算安排专项资金;二是纳入住房公积金闲置资金支持保障性住房建设工作试点的城市,充分利用公积金贷款;三是廉租房保障资金在满足廉租房保障需要后还有结余的,投入公共租赁住房建设;四是社会资金,包括银行贷款、企业事业单位自有资金、搭配建设的商品房销售收入等。公租房建成后的管理、维修费用和资金成本,主要通过租金支付。

  同时,据齐骥透露,目前正在探索运用房地产信托基金来拓展公共租赁住房的融资渠道。

  相比廉租房,公共租赁房的资金压力还来自以下几个方面。一是土地成本高。由于公共租赁房供应对象比较复杂,各地标准不同,采取行政划拨方式供地不符合现行文件要求。而按照目前的土地出让价格,公租房显然难以实现自我平衡;二是税收负担重。公共租赁房涉及税收种类包括营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税和所得税等,税收负担较重;三是缺乏长期融资渠道。

  因此,要解决公租房的资金问题,必须明确资金来源和土地、税收优惠政策。齐骥认为,土地供应方面,公共租赁住房的用地可以通过划拨和有偿使用的方式来供应。税收方面,对公共租赁住房开发建设和租赁经营要给予税收方面的政策支持。公共租赁住房建设涉及的收费优惠政策可以按照经济适用住房相关政策执行。财政支持方面,政府投资的公共租赁住房可以在财政预算中安排。中央以适当方式对公共租赁住房予以补助。省级政府可以对公共租赁住房建设给予资金支持,城市人民政府可以对公共租赁住房贷款给予适当贴息。

  三问:

  对房价有何影响?

  编辑:发展公共租赁房对稳定房地产市场会有怎样的影响?目前进展如何?

  记者:大力发展公共租赁房,对稳定房地产市场意义重大。

  我国住房供应体系的目标是“低端有保障、中端有支持、高端有市场”,目前最薄弱的就是“中端有支持”。而在当前的住房需求结构中,中等收入和中低收入家庭,恰恰是住房需求最庞大的一个群体,也是目前受高房价影响最大、对高房价抱怨最多的群体。

  大力建设公共租赁房,恰好补全了住房供应体系的重要一环,即缓解中等及中等偏下收入家庭阶段性的住房困难。通过租赁这种租金不高、又可以长期稳定租住的公租房,这一庞大的需求可以推迟进入房地产市场买房的时间,有些甚至可以不用买房,这样对缓解现阶段房地产市场的供需矛盾、稳定房价有重要意义。

  另外,当公共租赁房建设达到一定规模时,供应对象还可以进一步放宽,更多人可以通过租房来解决住房问题。将来,如果大多数人通过保障性住房和公租房、限价房等解决了住房问题,那么商品房价格飞涨的影响也就没有那么大了。

  实际上,不论房地产市场宏观调控能否成功,公租房、限价房等支持“夹心层”的住房能否尽快投放市场,将是重要的决定因素。

  今年的国务院政府工作报告提出,要大力发展公共租赁房。部分地区和城市已将公共租赁房纳入保障性住房建设规划和年度计划,并向社会公布。重庆市规划2010—2020年在主城区建设2000万平方米公共租赁房,其中2012年前建设1000万平方米,2010年开工建设500万平方米、7万套。江苏省计划2010年筹集10万套,北京市计划2010年建设收购50万平方米、1万套。

  但由于客观存在的庞大需求,以及公租房仍然处于起步阶段,这批公租房投放市场后,是否受欢迎,能否起到稳定楼市的作用,还需要通过实践来观察。

  齐骥表示,推动公共租赁住房建设,是住房和城乡建设系统今年和今后一个时期的重要工作。住建部正会同有关部门研究发展公共租赁住房的指导意见,加快推进公租房建设,加强准入退出管理,加快解决城市“夹心层”群体的住房问题。

[责任编辑:kexiazhang]
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