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分析称拿地门槛提高不会减缓房价上涨速度

2010年03月19日04:03新京报我要评论(0)
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在西小马地块正在施工的样板区能看到远处工地的设备。此前该项目被点名未按合约开工。 本报记者 张旭 摄

在西小马地块正在施工的样板区能看到远处工地的设备。此前该项目被点名未按合约开工。 本报记者 张旭 摄

打击囤地炒地和天价地王,这两个看似无关的事件,却有着很紧密的联系,很多闲置地都是昔日地王,以北京最近处理的5宗闲置土地为例:2006年,李泽楷旗下一公司在126轮竞价后摘得工体四号地,楼面价11015元/平方米,当时被业内称为天价地。这块地闲置近四年后,被转手卖给香港瑞安建业,获利2亿多元。2007年北京奕环天和置业有限公司拿到的大兴孙村地块、北京军建育龙地产获得的怀柔住宅地、华润获得的门头沟的地块均有区域地王称号。

由此看来,天价地与囤地炒地不无关系。因此在去年房价高涨、高价地频出之际,打击囤地炒地的政策阻击风暴开始袭来。然而在“国十九条”下发后5天,远洋、中信、中国兵器集团三家央企豪气出手,接连捧走了三个“地王”,成交价格之高令人咋舌。打击囤地炒地政策与高价地之间的较量似乎刚刚开始。

3月10日,国土资源部下发的“国十九条”中规定,开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%……。与此同时,北京公布了对5宗房地产开发闲置土地处理意见,让业内意识到打击囤地炒地的风声正紧。事实上,此轮土地调控政策早在去年12月就已开始陆续出台,当时提出首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。业内人士认为,从目前政策力度来看是层层推进越收越紧的。

土地调控力度空前

去年12月17日,财政部、国土部等五部委出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,其中规定,“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。”

这被业内视作打击囤地炒地而挥出的“第一拳”。而此前全国各地对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定,一般是在土地出让合同中约定,大部分的首付比例在20%-30%之间,开发商拿地的首付款被提高至不低于五成之后,会遏制部分炒地、囤地行为。

随后,国土部继续“亮剑”,去年12月23日,发布了《关于挂牌督办处置房地产开发闲置土地的通知》,通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况,其中不乏华润、金融街等知名房企的地块。1月22日和24日,北京国土局也在官方网站上发出通报,除了曝光19宗闲置地外,还公示了因欠缴地价款和未按时签订土地出让合同而被暂停拿地资质的8家开发商,其中包括大龙地产。

3月10日,国土部出台“国十九条”,将土地调控风暴推向高潮。业内人士指出,监管环节的核心仍是打击囤地炒地,但是比之前的政策更为细化和严格。其规定“必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年”。

拿地门槛抬高,中小房企转战他城

“现在我们几家公司都在商量,准备去二、三线城市拿地开发”,3月17日,一家中型规模上市房企的高管告诉记者。据他介绍,随着北京等一线城市“地王”频出,财大气粗的央企拿地“凶猛”,很多中小房企已经越来越难“抢”到地,转战二三线城市是不得已的选择。

在不少业内人士看来,土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%,较之前的10%有了不小的提高,这一举措无疑也是提高了土地竞买门槛,同时也可能会加速行业的洗牌和分化。中国房地产协会秘书长顾云昌表示,对于中小企业来说资金实力难以支持,不用说竞争,可能连保证金或50%的土地出让款都很难拿出来。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文表示,从政策形势来看,中小企业处境可能会越来越艰难,中小企业需转变思路,去拿面积小的地块,或是去三、四线城市竞争。此外,可以搞品牌合作或投靠大型房企。

还有业内人士指出,从目前的情况来看,“地王”制造者往往是实力雄厚的央企,但是新政提高土地竞买门槛,却并不能遏制一线房企再当“地王”的冲动,反而在一定程度上促进了他们的垄断。

“竞买门槛的提高,在一定程度上能使房企们理性参与,但是,参与拿地的房企少了,不一定会使地价下降,竞争可能更加激烈”,北京大学房地产研究所所长陈国强说。

房价上涨压力仍难抑制

“拿地门槛的提高对于土地价格和房价的降低并不存在因果关系”,顾云昌认为,土地市场里,地块的供应量少,而开发商的需求量大,土地价格自然就高,从而导致众多“地王”的诞生;住房供应不足,而对住房的需求又源源不断,房价也就难以抑制上涨势头。

顾云昌还指出,“国十九条”如果能执行到位,会盘活土地,增加供应。住宅市场的供应节奏平稳,也会促进价格的平稳。不过,中经联盟秘书长陈云峰认为,北京70%的房子都是外地人买的,当商品房的供应只占到市场总供应三成的时候,只能买商品房的这部分人群势必恐慌加剧,供需矛盾更加尖锐。

观察

清理闲置地不能重拳轻落

开发商花钱拿到地块,为什么会闲在那里?

“闲置地块在房地产市场毕竟是少数,对于开发商来说,宁可囤房也不会囤地。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,开发商故意囤地、延期开工的可能性不大。开发商延迟土地开工,就会占用资金成本。据陈云峰介绍,北京多数闲置地块都是因为有纠纷,包括拆迁引起的纠纷,和土地方(村、镇)的纠纷;另一方面,不少地块由于区域规划调整,导致楼盘项目有关规划也得重新走程序,也会延迟开工时间。

此前,有媒体报道华润有关人士就大兴地块被点名解释称,大兴地块面积太大,需要通过国家发改委等部门审批,因为所需时间较长,所以导致项目拖延。

而和陈云峰观点不同的是,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为,开发商延迟投入地开工,主要目的是获取土地增值收益。一方面,一些地块特别是高价地块通过闲置或变相闲置,可以在市场高位获取更大利润;另一方面,“土地本身已经成为资本工具。”特别是上市公司往往把土地储备作为融资工具。

对于近期土地市场的“重拳”,杨少锋认为还是“雷声大雨点小”。

记者查询2008年国务院下发的《关于促进节约集约用地的通知》,发现通知中明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用”、“土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。然而可以看到,处理举措更多的是“已发通知书”,并未见收回闲置满两年的土地。

一位业内人士也表示,对于房企囤地,清查是比较容易的。特别是上市公司,大肆宣传土地储备够开发十来年的,“这难道不是闲置吗?”这位业内人士同时建议,对于即将临近开工时间的地块应加强清查力度。

调查

部分被点名地块悄然动工

3月12日,北京市国土局公布了去年被国土部督办的5宗北京闲置地的调查及处理结果,其中香港盈科集团因受子公司未按出让合同履约的影响,被暂停在京参与土地交易的资格。另有三块地的开发商分别是华润、金融街和远洋等知名央企,目前,已限期在2010年3月31日前开工。在多位业内人士看来,国土局拿这些知名企业知名地块开刀,土地风暴“要动真格了”。

而在此前的1月22日,北京市国土局发布公告,暂停了包括北京大龙房地产开发有限公司等8家企业的拿地资格,并公布了16个2008年12月31日以前供地未开工项目。距离1月22日已经过去近两个月,16块被点名地块是否已经动工?记者进行了一番了解。

在当初被点名的地块中,西小马地块赫然在列。西小马地块合同约定原开工时间为2008年9月30日。3月17日,记者在位于通州区九棵树地铁站附近的西小马地块项目看到,样板区正在进行紧张施工。售楼员告诉记者样板间已经开放,项目将于4月份开盘。而除了样板区内的一片忙碌之外,样板区西侧的项目工地上已经可以看到吊车等施工车辆,一些施工设备也已经竖起。一位工人说项目已经开工。记者也从开发商内部得到证实,项目已经拿到开工证,确已动工。

无独有偶,北京奕环天和置业有限公司一位人士告诉记者,该公司开发建设的大兴孙村地块也正处于开工进行时。春节前,公司已经举行了开工仪式。目前已经走完工程招投标程序,各种开工准备工作已经就绪,只等下周公示期一结束,拿到开工证就正式开工,“肯定在政府规定的3月31日之前。”

就其余被点名企业工程进展情况,记者联系了北京市国土局。国土局有关人士告诉记者,有关情况国土局会在合适时间公开发布。

本版采写 本报记者 杨娟娟 张旭 实习记者 孙建勇

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