广州破解旧城改造四大难题

难题一：住房困难家庭

设最低补偿面积40平方米

考虑到广州市危旧房改造范围内被拆迁人的居住条件普遍较差、居住面积较小，《指导意见》规定，对拆迁房屋小于40平方米且属于被拆迁人唯一住房的情形，设定了住宅房屋拆迁最低补偿安置面积，即按40平方米予以补偿。

不过，根据被拆迁人选择补偿安置方式的不同，《指导意见》附加了限制性条件。如被拆迁人选择就近安置的，要具备三大条件：被拆迁人具有广州城镇户籍；被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的自住住宅。被拆迁人符合城市低收入住房困难家庭的住房保障条件。

广州市国土房管局解释，此举主要考虑到将补偿安置与住房保障结合，倾斜照顾低收入住房困难家庭，通过改造同步解决低收入家庭的居住问题，彰显旧城更新改造工作惠民工程的宗旨。同时，通过政策引导被拆迁家庭多选择异地永迁和货币补偿，实现抽疏中心城区人口的目的。

难题二：直管公房

同意退租可获30%弃租补偿

在危旧房改造中，部分房屋是属于存在租赁关系的直管公房。

为引导承租人主动解除租赁关系，如承租人同意解除租赁关系的，给予房屋承租人弃租补偿，广州市历史上形成的对于弃租补偿的习惯做法是产权人获得70%，承租人获得30%，《指导意见》维持了历史的做法。

如承租人不同意解除租赁关系的，则需服从拆迁人的统一安排，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

难题三：住改商

货币补偿以1997年4月1日为界

广州市历史上形成了较多的“住改商”问题，这也是广州未来旧城改造时难啃的“硬骨头”。

对此，《指导意见》规定在符合规划条件下，拥有合法产权的被拆迁人可以选择补偿安置方式。

被拆迁人选择异地永迁或就近安置的，按住宅用途进行补偿安置。

选择货币补偿的，以1997年4月1日《广州市城市规划条例》作为划分的时间界限，按照经营性用房房地产市场评估价的一定比例给予补偿。其中，1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿。

如果按经营性用房确定的货币补偿款低于《指导意见》有关住宅货币补偿的（即市场评估价+改造奖励），按住宅确定货币补偿。

难题四：无产权房屋

历史自建房补偿不超过评估价六成

据介绍，由于开发商倒闭、破产或欠交税费、不办理规划验收等原因，广州还有不少业主时隔多年尚未拿到房产证。

针对这些由于历史遗留问题拿不到房产证的房屋涉及旧城改造拆迁，按照《指导意见》规定，而如果它符合历史遗留办证难处理办法的，即使未领到房产证，也视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。

《指导意见》还对被拆迁人在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，为解决基本生活需要而自行建设的房屋，给予适当、合理补偿，可按照不超过住宅房屋房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

■专家分析

老城区二手房价可能上涨

“高企的拆迁成本势必加重房价负担。”中原地产项目部总经理黄韬表示，旧城改造拆迁安置标准的提高，有可能带动老城区二手房价的上涨。他指出，如果旧城改造拆迁补偿都看齐周边一手房，可能会提高拆迁成本，使开发商参与旧城改造的积极性下降。

黄韬表示，广州要抽疏中心城区人口密度，对于选择异地永迁的被拆迁户采取外迁越远安置面积越大的政策，确实可以发挥效果，但是同时要注意教育、交通等资源配套需要跟上，否则难以达到“中调”的效果。

广州市社科院研究员彭澎表示，政府要保证被拆迁户的利益，防止在旧城改造中出现新的钉子户，必须要提高补偿标准。但是，提高补偿标准也是一把双刃剑，会增加旧城改造的成本、抬高地价，进而增加未来的购房成本。

[责任编辑：victorbai]