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中央再出重拳抑房价 广东楼市新政近期调整

2010年01月11日08:40南方日报观察我要评论(0)
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一度甚嚣尘上的二套房首付比例争论终于尘埃落定。国务院办公厅昨日发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

房地产信贷、楼市供应等方面的调控政策也悉数出炉。专家表示,一系列楼市组合拳将抑制投资性购房,在一定程度上抑制大中城市房价的过快增长。从通知可以看出,中央的态度是通过增加供给量来平抑高房价,而不是通过压缩需求来抑制房价。而由于政策相对温和,不会造成房地产行业大起大落。

二套房定义以家庭为单位

前期一系列楼市调控政策出台后,“差别化信贷政策”的表述一直被业内解读为二套房贷政策即将收紧。此次通知中对二套房贷政策终于有了专门表述:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”

由此,二套房贷首付标准仍将按此前40%的规定执行,否认了此前市场上关于上调二套房贷首付比例至50%的传言。中国房地产业协会秘书长朱中一表示,二套房贷政策的变化对楼市肯定会有影响,尤其对投资和投机购房行为产生一定抑制,防止房价过快上涨。

对于何为二套房,通知首次进行了明确:只要利用过贷款买房,再次贷款买房就算二套房,并将以“家庭”为单位严格认定。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,对二套房概念的明确是此次通知中的一大亮点,“首付四成的政策其实一直没有变过,只是在实际上未被严格执行,这在相当程度上也是因为究竟何为二套房未被明确”,“因此此次通知发出后,相信银行在办理贷款时将更容易操作”。

黎文江分析,“目前存在大量的房改房住户,早年很多人买房也往往是一次性付清,这部分人群现在大都有换房意愿。”“按照通知,只要现有住房未利用过贷款,再次购房就不算二套房,因此这部分人群买房将享受到首次贷款购房的优惠,这将大大支持和鼓励改善型需求。”

此外,通知对二套房贷利率政策进行了重新调整,与此前要求二套房贷利率上浮不同,此次允许贷款利率按照风险定价。“这就给了银行很大的空间,可根据风险自行定价。”黎文江指出,实际上在购房中,利率比首付更关键,“首付毕竟是房款,总是要给的,比例高个一两成,买房者无非就是勒紧裤腰带先多付一些,但相应的贷款就少了,月供压力也会小很多;而利率如果上浮,则意味着每月的利息款高了,购房者将付出更大的购房成本。”

多建保障房开发商说不妙

与二套房贷政策相比,开发商反而更担忧通知中关于土地出让的新规定。

通知要求各地根据房地产市场运行情况,把握好土地供应的总量、结构和时序。各地城市人民政府要抓紧编制2010—2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市,要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

此外,各地被要求综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人,要限制其参与土地出让活动。

一位不愿透露姓名的开发商表示,如果保障性住房和中小户型和中低价位的住房用地大幅增加,对开发商来说绝对不是一件好事。“目前,开发商盈利空间最大的往往是一些高端产品,若具体地块都明确了住房套型结构比例等控制性指标,这将大大压缩开发商的操作空间。”不过黎文江表示,新规对开发商来说也未必都是坏事。

不得分层分单元办理预售

通知中还有一大亮点,就是要求各地政府结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。

据了解,目前开发商在申请预售证时,往往都是分批申请,在推出房源时也都是分批推出,价格也是逐批提高。黎文江认为,该办法可以在一定程度上抑制开发商囤房和哄抬房价,增加市场供应,“至少也能够起到一定的警示作用”。

不过上述开发商提出,房地产开发资金投入量很大,开发商往往是一边销售回笼资金一边建设,现在要求不得分层、分单元办理预售,那就可能增加开发商的资金压力。“最后可能会出现一种情况,比如原本开发商的资金可以开发5个项目,现在就只能开发3个,可能反而减少市场供应量”。而对于要求开发商在规定时间内一次性公开全部房源,售价也必须按照申报价格,“开发商则可能在申请预售时,就订一个较高的价格”,可能反而会导致房价上涨。

连线广东

“粤15条”近期铁定调整

此前相关楼市调控政策出台后,不少人非常关心“粤15条(楼市新政)”究竟会怎样调整。虽然省住建厅厅长房庆方上月在参加某电台节目时表示肯定会调整,但也未说明究竟会如何调。

房庆方在接受南方日报记者专访时表示,此前楼市调控政策虽然陆续出台,但都是来源于新华社的消息,省住建厅并未收到国务院的具体通知。

房庆方表示,收到具体通知后,省住建厅将认真研究通知,并尽快出台新政策,报省政府审批。据了解,国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知已发出,预计“粤15条”也将很快相应调整。

作为广东楼市风向标的广州楼市,一系列调控组合拳将在房价居高不下的广州楼市掀起怎样的波澜?记者昨日了解到,广州市国土房管局限价房需求调查将在本月19日结束,今年重启限价房可能性很大。广州还将于近期组织楼市专项检查,严查开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为。

亮点解读

防止境外“热钱”冲击楼市

政策摘要:有关部门要防范信贷资金违规进入房地产市场,防止境外“热钱”冲击我国市场。

解读:广东房地产市场的发展一直受到国外游资和热钱的高度关注,这些资金的大进大出对房地产的稳定发展带来危险。中国社科院金融研究所金融发展中心主任易宪容认为,境外热钱早已开始冲击广东楼市。然而,亡羊补牢效果如何,尚待观察。

探索综合评标方法遏“地王”

政策摘要:各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素,合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法。

解读:北大公共经济研究中心研究员韩世同表示,目前由于采取的土地招拍挂形式,土地肯定是价高者得,制度的不完善在一定程度上使得地价居高不下。而此次中央提出探索土地出让综合评标方法,将改变此前价高者得的土地拍卖方式,可以遏制“地王”的出现。

记者观察

政策修补未动筋骨

有业内人士指出,通知新规可说是只动皮毛、未及筋骨,留有很大的空间。如二套房贷政策,实际上比此前的政策更为宽松。首付比例仍维持在四成,而贷款利率则取消了此前上浮的要求,可以按照风险定价,给了银行很大的自主权。对于房贷这样的优质贷款,银行往往是极力争取,这也导致了2009年虽然上有红头文件,银行却私下放宽优惠范围,二套房贷政策明紧暗松。因此相信在实际操作中,银行在制定二套房贷利率时,也很可能给予相当的优惠。

与2008年底出台的“国十条”相似,通知还给了地方政府很大的空间。

黎文江指出,通知虽然对一些楼市政策进行了明确和细化,但相当程度上只是对现有政策的“修修补补”,“缺乏新意,变化不大,只动皮毛,未及筋骨”。上述开发商也表示,这些政策经过几年的操作,开发商实际上都已找到了规避的办法,这些办法在日后也仍将发挥作用。“因此顶多短期可能会造成一些波动,我不担心楼市的预期会发生变化”。

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[责任编辑:victorbai]

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