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2010北京楼市十猜想:房价涨幅将放缓

2010年01月08日07:31新华网我要评论(0)
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猜想5

保障房建设能否平抑房价

据北京市国土局副局长曾赞荣透露,明年计划供应的住宅用地不少于2500公顷,规划建筑面积在3000万平方米以上,其中有六到七成住宅土地将用于政策房建设,也就是说政策房面积将在1800万平方米至2100万平方米,这比去年的1230万平方米增加50%以上。这必然会加大政策房的受惠群体。

据了解,今年预计共建政策房13.4万套,其中包括廉租房4000套、公共租赁住房8000套、经适房3.2万套、限价商品住房3万套;用于重点工程建设拆迁、旧城历史文化保护区人口疏解、棚户区改造、城中村整治搬迁居民等定向安置用房6万套。

加大供应的同时,政策保障房的门槛也将有所下降。

在2009年12月18日召开的“2010年全国建设工作会议”上,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,经济适用房面向范围将从低收入者扩大为中低收入者,各地可根据建设的实际情况,对经适房申购人群的收入标准进行调整。

而在此之前,北京通州区已经把保障房的门槛降低了,提高了家庭年收入以及家庭总资产净值。以三口之家申请经适房为例,旧标准中的家庭年收入和家庭总资产净值为36200元以下和288000元以下,新标准中的准入数值为45300元以下和360000元以下,分别提高了9100元和72000元,这意味着更多中低收入的人群可申请政策性保障住房。

建设面积扩大,申请门槛降低,两相作用,2010年受惠于政策保障房的群体将进一步扩大。

猜想6

中服地块花落谁家

2010年,土地市场依然是最令人关注的领域之一,而地王也依然是最集中视线的地方。曾经多次提及入市却最终未能入市的中服地块,很可能再度成为新年关注度最高的地块。

由于该地块地处北京CBD核心区,被业界称为北京CBD最有价值的土地,预计该地块成交价不会低于100亿元,甚至有超过120亿元的可能性。

该地块2006年即开始一级开发,并多次传言入市,2009年,土地储备中心官员更是明确表示将于第三季度入市,后又改为12月入市,但最终未能入市。据相关负责人透露,如无意外,中服地块将于今年1月中旬入市,以便为2010年北京土地市场迎来一个“开门红”。如此一来,很可能下周就会开演新地王大战的好戏。

该地块一直受到SOHO中国、远洋地产、大连万达、保利地产、九龙仓等地产巨头的高度关注,而这些都是可动用资金数百亿的企业。远洋地产、保利地产等央企资金实力雄厚,而且,远洋地产是该地的一级开发商,对此地势在必得的意愿远超其他开发商,很可能将最终获得此地。

除了中服地块,2010年的土地市场虽然很难重复2009年的辉煌,但很可能还会地王迭出。

猜想7

二手房需求面临回落

2010年的二手房成交量从高峰顺势回落几乎已成必然趋势,下降幅度预计在三成左右,但仍会保持在相对高位。

根据近几年来二手房成交涨幅趋势,可以估算,在2009年二手房市场直接消化掉的二手房需求至少在3.6万套左右;此外,再加上从2008年商品房市场过渡过来的累积需求,预计2009年交易新高累积需求的支撑占到18%-20%左右。

2009年,尤其是10月到12月上旬,二手房市场价量经历了较快速的高位上涨,这一方面是政策恐慌带来的急于成交和追涨价格的局面;另一方面是价格上涨让一部分需求对未来房价继续高位上涨预期较强,从而提前入市。也就是说,这种2010年的需求提前涌入2009年是支撑2009年年底成交得以再次高位上涨的根本原因,预计2009年交易新高年底提前入市需求的支撑占到8%左右。

2009年底,国家相关部门多次会议上对房地产宏观调控有所提及,中央经济工作会议、国务院常务会议以及后来的住建部约见副市长会议,所传递出来的信号就是2010年将是一个房地产宏观政策缩紧的多发年,这样一来,在政策集中出台的初期,势必有部分需求举棋不定,造成成交缓慢。但鉴于各会议基本都已经明确增加普通商品住房的有效供给以及继续支持居民自住和改善型住房消费的基调,因此政策“抑价保量”的基调非常明确,绝大部分需求在政策明朗后仍会释放,预计最终这部分因政策而延后的需求对2010年交易量的影响不会特别大。

猜想8

万科力保老大地位

2009年,万科以630亿元的年销售总额再度获得年度销售冠军的桂冠,保持了行业老大的地位,但是,排在第二位的绿城年销售额达到510万,紧追万科不舍,保利、中海外也分别以430万、413万的成绩获得第三、第四名。这三家企业已经对万科龙头老大的位置形成了强烈威胁。2010年,万科是否还能坐稳行业龙头的宝座?

对来自同行咄咄逼人的态势,万科也表现出新的动向。2009年初万科副总裁肖莉表示,万科将对高端市场加大关注;年末,万科总裁郁亮宣布万科将实行“二八策略”,重返商业地产;年底时,董事长王石则表示,万科将在2010年放弃毛坯房,全面进入精装修阶段。同时,2009年,万科在住宅产业化方面加大了研究和探索力度,进一步扩大了模块化的建筑部件在住宅建筑中的利用率。

从2009年万科透露出信息看,无一不是在提高利润方面精耕细作的信号,与万科高层曾多次表示过万科对人口结构研究的关注相结合看,万科又瞄准了社会人口结构变化带来的下一个商业契机,并在做周密准备。因此,即便万科在企业规模、市场占有率方面真的被后来者超过,但在行业技术开发、趋势把握上,依然技高一筹。

虽然,在全国领域万科销售老大的位置颇为不稳,但就北京地区而言,2010年,将是北京万科奋起直追的一年,房山长阳镇两块土地将于今年秋天入市,40余万平方米的规模非常有利于北京万科一改多年来的形象,品牌加品质,势必成为今年热销楼盘之一,同时,万科蓝山、万科公园五号、中粮万科紫苑等项目,也将为北京万科新一年的业绩添砖加瓦。如无意外,北京万科很可能会打入北京销售前列。

猜想9

城铁小户型 LOFT产品受欢迎

一居室、两居室、三居室,这些传统户型概念2009年增加了一个新成员,就是“LOFT”,“LOFT”概念虽然很早以前就有了,但一直被人们视为另类前卫人士喜爱的户型专用名称,而一直未走进大众,直到去年,LOFT的普及程度一年之间遍布大江南北。LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”,这个含义诞生于纽约SOHO区。LOFT的内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征!在20世纪90年代以后,LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如今,一些开发商将高层高的户型分成上下两层卖,这种户型就叫LOFT户型,由于房价在2009年的高速上涨,这种买一层等于买两层的户型大受欢迎。

2010年初房屋还面临供应不足的问题,可以预见,LOFT户型以其使用率高、购买面积小、总价低的特点,将会受到更多置业者的青睐。

猜想10

商业地产能否否极泰来

2009年的房地产市场其实是冰火两重天,住宅市场火爆到沸点,而商业地产却冷到冰点,一方面,售价频频出现卖不过同地段住宅的现象,开发商苦不堪言,另一方面租金屡屡下滑,投资者叫苦连天。如此惨淡,几乎从未有过。常言道,否极泰来,2009年的商业地产已经落至冰点,2010年的商业地产是否会否极泰来?从2009年下半年的一些信号可以看出,2010年的商业地产很可能会出现转机。

近日,中原地产研究中心发布的最新研究报告指出,到2010年,沉寂一时的国内综合性市场尤其是商办楼市场可望进入平稳筑底阶段,商办楼盘的投资价值也将逐渐隐现。

中原集团研究董事程澐博士认为,自2009年下半年起,各地商办楼用地推介力度开始加大。从2009年各地热门的成交地块资料看出综合性和商办楼用地开始受到市场追捧,尤其是一线城市这些用地开始出现供需趋暖的新态势。

由此看出,2010年的商业地产很可能将走出2009年的低谷。只是CBD区域由于连续多年的大规模供应,甲级写字楼空置率仍将高居不下,从而影响到区域售价和租金,但是,除此之外的区域,甲级写字楼市场将迎来更好的开端。而商铺市场已经出现转暖契机,去年年末,珠市口某商业项目更是出现开盘售罄的局面,因此,可以判断,2010年的商铺市场也会辞旧迎新。(京华时报 鲁欢张蓓 赵丽萍)

[责任编辑:pennyhuang]

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