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2010北京楼市十猜想:房价涨幅将放缓

2010年01月08日07:31新华网我要评论(0)
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去年12月11日,北京一位民众在大型建筑内遥望远处的住宅。据悉,北京今年在售的50个主流楼盘,涨幅超过50%的楼盘占到八成。中新社发廖攀 摄

去年12月11日,北京一位民众在大型建筑内遥望远处的住宅。据悉,北京今年在售的50个主流楼盘,涨幅超过50%的楼盘占到八成。中新社发廖攀 摄

商品经济市场下,楼市难免有起伏涨跌,但2009年北京楼市带给人们的“戏剧性”感受却超过了其他所有行业,从2009年3月的楼市骤热到年底的恐慌性购房,老百姓们也体验了多年来最大的一次由市场经济引发的“心跳”,而今年1月的一场大雪给虚火上升的楼市一下子降了温,政策也同时下了营业税恢复、二套房收紧等几剂败火药,但人们的恐慌会不会就此止步?高昂的房价会不会就此低头?让我们关注2010年楼市十大猜想。

猜想1

房价涨幅放缓 成交量不容乐观

新年开局,北京楼市迅速降温,新房和二手房交易“垂直跌落”。1月1日-4日,商品期房住宅日均成交量仅142套,与2009年12月日均532套的成交量相比,下降73%;二手住宅日均签约108套,不及2009年12月日均成交量的十分之一。据美联物业市场研究部统计,自去年12月23日营业税细则一出台,北京二手房市场就明显降温,成交量连续下滑。同时,二手房议价空间增大。

另外,新房开盘较少也是成交低迷的原因。北京仅有水岸花墅、建邦枫景、明悦湾、香榭花园等4个楼盘新获预售许可。目前,北京市商品期房住宅的库存量为61323套,按照12月份的成交量计算,4个月左右便可消化完毕。截至2009年12月19日,北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套,仅为59954套,已达到近三年来的历史最低点。经历了一年的火爆行情之后,与2009年1月1日的105824套相比,北京可售商品住宅期房存量下跌幅度高达43%,这一指标的走势在全年来看也是明显的持续下跌趋势,新开房源的补充成为一个迫在眉睫的问题。

成交量上来看,一进入今年,楼市的调控政策和新年的大雪都使得楼市成交有所降温,预计今年,受到政策影响和“房荒”的影响,成交量的下滑似乎已经可以判定的结果。

虽然成交量不容乐观,但房价方面的反应应该会慢一些,中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,目前购房者对房屋的增值保值预期依旧较高。在短期市场供应不足的情况下,市场将呈现短暂的供不应求现象。此外,经历了09年的热销开发企业已经失去了快速回笼资金的压力,预计2010年北京商品住宅仍将维持上升走势,但在宏观调控的作用下,房价涨幅将有所放缓。

今年的土地市场,市国土局透露,2010年将继续调整供应节奏,力争一季度供应1000公顷,上半年完成供应2000公顷,主要集中在轨道交通沿线及新城,预计这两个区域土地可供应量将达到5000公顷以上。专家推算,今年下半年,北京市场将迎来一个新盘放量的高峰。届时可售商品住宅期房存量将有望回升。

猜想2

捂盘惜售风险加大

今年上半年楼市整体的供需关系仍然比较紧张。据北京市房地产交易管理网数据显示,至去年12月中旬以来,北京市商品住宅期房的库存量多次跌破6万套。

由于供需矛盾的存在,开发商捂盘惜售仍然会延续,由于自身不缺乏资金,并且出于销售的持续性,开发商还是会延续之前小批量供应,多次开盘的销售策略。捂盘惜售在2009年已经相当盛行,不少开发商一再延期开盘,而每次延期都让房价上涨,但是买房人仍然是趋之若鹜,这更助长了开发商捂盘惜售的气焰。在2009年尝到捂盘甜头的开发商们,2010年也不会放弃这么好的获利方式,一旦市场供应量短缺,开发商还会待价而沽。不过,捂盘惜售虽然可以获利,但是也存在风险,一旦错过最好的销售时机,将会对后期的销售很不利,特别是一些体量大的项目,还是要掌握一定的推盘节奏。同时,捂盘惜售也不是政府所允许的,如果政府开始调控房价,捂盘惜售者将首先被治理。因此,2010年,诸位开发商,尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”,但是,也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。

猜想3

住宅郊区化日趋明显

2009年,北京楼市上演了一整年的疯狂大戏,从6月份开始,房价走上高速增长通道,平均每月涨幅达到每平方米上千元,使得不少区域的刚性需求因此一退再退,并造就其周边郊区县的空前繁荣。住宅郊区化随着北京城区内土地的减少而日益凸显,而2010年,这一趋势将更加明显。从1月份预计开盘的项目来看,就可以看出端倪,1月份预计开盘的22个项目中,有一半都是位于远郊区县。

尽管远郊区房产已经不便宜,但是仍然具有价格优势,比如燕郊为离北京最近的郊区板块,始终以大幅低于近邻通州和顺义的价格优势接纳市内“逃逸”的刚需,尤其是在万元房荒进一步扩大的今天,燕郊楼盘的价格优势再次凸现出来。

协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁指出,因五环内土地稀缺,使得五环外项目长期占供应量的主体,现今的住宅郊区化越发明显,郊区县的房价在高涨房价前也是吸引众多购房者关注的前提,政府一直大力在开发中心城与郊区县之间的铁道交通,致力于这些地区的环境改善与配套的建设,相信这些区域的道路交通、地铁和生活、市政配套会越来越贴近购房者心理需求。

猜想4

房山、通州或成黑马

几年前,人们习惯将通州称为“CBD后花园”,而今年CBD东扩的方案出炉后,这个后花园要慢慢走上前厅了,东部地区毗邻轨道交通,出行便利,使得轨道沿线不断涌现出很多新盘,掀起阵阵抢购热潮。在2009年12月24-26日召开的中共北京市委十届七次全会上,北京市委书记刘淇表示明年北京新城建设的重心将向通州倾斜,市委市政府将“集中力量聚焦通州,尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城。”在CBD东扩的利好下,东部地区也将再次迈上高速发展通道。新北京东站目前也已经确定落户通州新城果园。这么多的利好消息,可以预见,2010年将是通州飞速发展的一年。

房山区域一直因位置偏僻、缺乏产业支撑而成为地产价格的洼地,房价始终呈现缓幅的自然增长。“公共配套不足”、“交通闭塞”甚至“不大适合居住”,这些是外界部分人对房山多年来的固化印象。但随着城铁房山线建成通车时间的确定,加之万科房山拿地,房山中央休闲购物区(CSD)的启动加剧了有价值洼地之称的房山楼市新一轮的补涨。万科企业有限公司营销总监肖劲曾判断,北京西南区域需求非常旺盛,因为这个区域有大量的军队大院、国家科研机构、医疗机构、政法单位等一些很庞大的办公或者就业人群在这个区域。既然缺供应,又有需求,不应该是块洼地。据房山国土分局副局长周振国介绍,今后,随着土地储备力度的加大,房山区土地供应的力度也随之加大。2010年,房山区将重点推出长阳组团和良乡组团轨道沿线1000米范围内的储备地块。周边小区如加州水郡的均价,目前已经达到了9000元/平方米,投资潜力很大。而对于房山区即将出让的轨道沿线的地块,专家预计地价将会再创新高。

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