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四万亿下,中国土地市场暴利超过房地产

2010年01月07日10:03南方报业网李伊琳我要评论(0)
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[导读]土地市场的暴利已极,甚至超过房地产开发本身。诱惑之下,逐利者众。从一块毛地到地王,行话不叫炒地,而叫‘煮地’。”煮,指的是一块不能交易的土地合法上市的过程。

“煮地”揭秘:一个地皮掮客的套地空手道

4万亿信贷刺激下,国内房地产市场再度暴涨。这背后,土地市场的暴利已极,甚至超过房地产开发本身。诱惑之下,逐利者众。

在这样的背景下,“地皮掮客”开始滋生。他们的厚利与他们的手法,令人瞠目。

面前的男子,30多岁,阳光帅气,住洋房,开名车,穿名牌,整洁的外表透出一股年轻富豪般的气质——周家明(化名)不是一名投资者,而是这批逐利者中的一名。他们被叫做“地皮掮客”,主要工作是替老板“公关”,拿来一块又一块等待转手套利的土地。

周家明就是负责在丽水、杭州、上海、郑州等城市的拿地任务。

洋房里的“掮客”

土地市场暴利已是不争的事实。以杭州房地产市场为例,杭州一地产中介机构一项调研表明,在房价上涨8倍的同期,地价上涨了20多倍。从表面上看,政府似乎享受了最大的土地红利。但实际上,在这个暴利市场中,土地掮客也是这场暴利盛宴的隐形分羹者。

在徐家汇这座价值数千万的老式洋房里,周家明如同大多数富豪一样,低调地处于“隐”居状态。他不愿透露真实姓名,“不然职业生涯玩完了”。

实际上,这座洋房只是一家置地公司设立在上海的一个办事处,但没有任何商业痕迹,来上班的,也只是两三人。但更多时候,是周家明一人独守。

周家明身上的一切开销,均出自这家公司。他的职位是这家公司的总经理助理,任务是帮助老板成功拿地,紧盯的目标是两类人:银行高管和政府官员。从政府对土地立项到成功拿地、转手、退场,周家明自始至终都参与其中,深谙土地供应链上的各个环节,至今已经十年。

2009年初以来土地融资的“公关”明显轻松了。他告诉记者,而且转手周期缩短,一般拿地后不出半年就可转手。

“你以为一个转手能赚多少?”周家明语气的转换让人感觉话里充满玄机。“赚100%是很平常的”,以上海为例,2009年上半年拿地到转手,周期不到半年,利润却达到了100%。他强调,“就一个转手,自己不需要多少花费。房地产市场真正的暴利是在土地环节。”这也是高房价背后一个很浅显但很残酷的现实。

“我们一般不愿意参与开发。”周家明所在的公司,虽然也有开发资格,但他道出了公司不所为的深层次缘由,“因为房产开发的利润已经非常透明了。”

公关“煮地”

“从一块毛地到地王,这个过程我们行话不叫炒地,而叫‘煮地’。”周家明的“煮地”概念,跟开发商囤地是不同的。煮,指的是从一块不能上市交易的土地,到合法入市的过程。

这是一个连贯的程序。

“一般在动迁过程中,这些置地公司就已经介入。”浙江国土资源部门的相关人士说,他们并不知晓这些置地公司是否属于中介组织,但土地转手的事情并不司空见惯,“只要土地款能按规定缴纳,开发不延误时间,我们并不干涉他们的土地如何流转。”

实际上,“周家明式”的“煮地”甚至能够影响一个区域房地产项目的运作和结果。他透露:“这前后,靠的是信息和公关。”

“虽然各种操作的细节每个城市不尽相同,但流程框架基本相似。”周家明透露,他所公关的对象基本是金融系统和政府部门的相关负责人。金融系统是为了项目融资,而政府方面是为了顺利拍地。他透露,在获知某个区域有项目将立项后,他就会展开公关。

“《蜗居》你看过了吧?那太现实了。”为了形象,他还拿时下热播的电视连续剧《蜗居》来比较,“其实,就等同于海藻所在的房地产公司去公关‘宋思明’。而我们做的事情就是在这家房地产公司开发之前的项目承揽和拿地工作。”

他透露,很多项目在立项的过程中,土地还没公开招投标,周家明一族就已经在内部拿下了相应的地块。“当然,也有通过土地公开招投标形式获得。”不过,对于国家土地公开招投标出让的方式,周透露,实际上也是存在监管漏洞。“几乎所有项目的土地都比项目书上列明通过的土地规模大出好几倍。所以,在这个项目的名义下做的土地出让,地方政府不一定都得公开招投标。”

正因为不透明,所以暴利滋生?

套地“空手道”

“周家明”式拿地的手法,说到底都是“空手套白狼”的招数,尤其在2009年,此招横行无阻。何解?

按照他的“模型”:周家明、大型集团企业、银行三个角色缺一不可。

具体来看,实际上,周家明只是收地公司的一个子公司代表,而在其背后往往有个庞大的机构,而他们属于自由组合关系,和周家明公司组合的就是一大型央企息。

“那等于是‘挂靠’。”外界看来,周家明所在的公司是这家大型企业的子公司,拥有房地产开发资格。“大小”结合后,周家明公司会用该大型企业的名义将项目说明书为抵押向银行进行融资,取得土地保证金。之后,再利用该大型企业的信用贷款额度,或者与有融资实力的企业合作,取得资金交纳土地款余款,拿下土地之后再将其高价转让。更甚的是,有时候在用保证金拿下土地之后,根本不用交纳全额土地款,就已经将土地溢价转让,“以小搏大”。

这种转让的速度完全取决于当时土地市场的情况。而对银行来说,由于有大型企业做后盾,在2009年这样信贷猛增的背景下,也乐得发放贷款。

而银行的区域信贷政策一般无法真正限制周家明式的融资操作。比如,他挂靠在总部位于上海的某个大机构下,拿到项目开发权后,上海区域内的银行如果无法提供融资,他们会立马转到浙江区域内,以背后大型企业的浙江控股子公司名义,在浙江获得贷款额度。

记者向浙江一家大型城商行相关负责人了解,他们没有用异地授信额度发放贷款的做法。但某股份制银行上海一支行行长告诉记者,大多银行还是可以发放这种授信额度内的贷款的,即便是刚成立的一子公司,只要母公司信誉达到银行标准,只需一份拥有额度的公司授权书即可拿到贷款。“当然,要拒绝你的理由,银行也会很多。”

2009年的信贷放量,以及地价的一波波升势,令“周家明式”空套轻易成功,利润不菲。


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[责任编辑:vingietang]

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