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华商报:戳破房地产供不应求的神话

2010年01月07日02:46华商网-华商报我要评论(0)
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曾几何时,人们已经习惯了房产热销的景象,彻夜排队、摇号拿房,甚至有人在付出数百万巨资购房的同时,还不得不忍受房屋销售员的冷漠。支撑所有这些现象产生的根源就是商品房“供不应求”,而这也进一步加剧了购房者的恐慌心理,房价随之上涨,房源也变得更加紧俏。

然而,一则数据让商品房供不应求的神话彻底被戳穿。有数据显示,目前在上海房地产市场上,拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目,其可建面积达4356.5万平方米,而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米。试想,如果这些闲置土地能够盖上房子,上海住宅市场的供应量又将是什么样的光景?所谓的供不应求论调还能站住脚吗?

以此看来,囤地已成为拉抬房价飙涨的重要推手。事实上,国土资源部早在1999年4月就对囤地行为提出“无偿收回”的管制办法,此后该政策虽一再被提及,但开发商仍然我行我素地肆意囤地,以至于去年以来各地“地王”记录频频被刷新。事实表明,一些开发商在土地市场“蛇吞象”后,着实难以消化,不得不回吐出来。有媒体报道,恒大地产、富力地产等地产巨头拍下的“地王”最近已相继被政府收回。

“量入为出”本是商界的基本原则,开发商却反其道行之,其中“暗藏玄机”。一方面,业内早有共识:囤地虽然违规,但因为有地方政府的诸多呵护,许多主管部门的惩戒都在事实上被屏蔽掉了。值得一提的是,2009年底国土部等五部委联合下发通知,明确开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。该政策被业界视为打击囤地的重拳。但是,只要地方行政部门与开发商间的利益趋同现状没有改观,就无法避免监管措施被“柔性执行”。另一方面,土地二级市场的成交火热,足以让一些开发商不用履行“开发”责任即可赚得钵满盆满。央视《经济半小时》栏目曾报道,李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手,其炒地利润比盖房高出三倍。而SOHO中国董事长潘石屹也曾坦言,中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,这样的开发商大概占到三分之一左右。

可见,所谓的“商品房供不应求”,其实只是维护高房价的噱头而已。如若开发商的土地储备可以按期投入市场,那么各地商品房供求矛盾极有可能得到有效缓解,房价回归理性有望。而要实现这一目标,当务之急就是切实对土地一、二级市场实施规制。笔者认为,对于地方政府的土地依附情结,需要从财政体制深处着手,可以通过开辟地方政府融资新渠道,平衡中央与地方财权与事权的配比关系。此前地方政府债的开闸,可谓财政融资体制改革的有益尝试,只是地方债市场普遍遭冷遇,说明此类金融产品制度设计仍有待结合实际继续深入推进。同时,有关部门也应关注开发商严重依靠金融杠杆的现状,这在客观上将经营风险向金融机构转移。一旦开发商因囤地行为受到严厉的经济惩戒,就有可能直接导致金融机构坏账增长。这也是有关部门在履行监管职责时,“投鼠忌器”之所在。因此,有必要根据开发项目的规模,对开发商自有资本金比例及现金流数量提出较高的要求,通过类似的举措倒逼开发商降低对金融杠杆的依赖度。透过先期制度的完善,从根本上遏制开发商囤地炒地,以此才能够让相关政策获得成效。 (马红漫 经济学博士)

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