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问责机制缺失被指房地产市场违规操作根源
http://news.QQ.com  2009年11月18日10:35   法制网-法制日报  杜晓  我要评论(0)

编者按

今年的“楼市奇观”令人叹为观止:从上海的“楼倒倒”,到成都的“楼歪歪”,到武汉的“楼高高”,到哈尔滨的“楼停停”,再到浙江的“楼薄薄”……一系列影响恶劣的违规操作不断见诸媒体,原本就口碑欠佳的房地产开发商更是成了众矢之的。

类似事件不仅直接损害了业主的权益,也间接导致了一场社会信任危机,让人对整个楼市房屋质量都产生了怀疑。更进一步说,此事所导致的后果,已不仅仅是诚信经商的问题,而是触及到了房地产市场的监督机制和问责机制的运行问题。

事实一再证明,我们缺少的不是制度,而是对制度的落实。制度如果只是“写在纸上、说在嘴上、挂在墙上”,就会变成摆设。再完美的制度设计,如果缺少监督机制,也只会徒具形式而无威力。而问责机制的缺失,又将助长种种“不作为”、“乱作为”现象———这正是诸多工程腐败案件爆发的根源。

□视点关注

在和开发商耗了大半年的时间之后,张女士最终还是收房了。

此前,她曾对记者说:“绝不收房,维权到底!”

张女士的新家位于北京市朝阳区东四环繁华地段。近日,记者再次见到她时,已感受不到这位维权者之前的“斗志昂扬”,反而从她脸上看到了一丝倦容。

套用眼下流行的“楼高高”、“楼停停”之类的词汇,张女士的遭遇可以用“楼变变”来形容。

推开张女士新家的卧室门,赫然映入记者眼帘的是一根截面积超过一平方米的大柱子。这根柱子直挺挺地立在屋子中间,正对着卧室的床。

“这让人怎么住啊?”张女士指着柱子无奈地对记者说。

“楼变变”让维了半年权的张女士心力交瘁,但和今年层出不穷的“楼倒倒”、“楼高高”、“楼停停”、“楼裂裂”相比,她的遭遇也只能算“小巫见大巫”了

去年年底,张女士看中了这套总价在180万元左右的高档酒店式公寓。满怀期待的她在今年收房时却彻彻底底被那根柱子“雷”倒了———当初买房时的宣传册上标明,柱子的位置应该在房屋的一角,顶着墙,而现在柱子竟然“跑”到了卧室中间。

随后,张女士开始寻找原因。在经过仔细的观察和测量后,她发现,柱子“跑”到卧室中间的原因是,整个卧室无论是南北向还是东西向的尺寸,都和原来的卖房宣传册上的不同,所以才导致了柱子的“相对移动”。

张女士向开发商提出了“提供房屋建筑设计图,以便和原有的卖房宣传册核对”的要求,但对方未予答复。

除了发现结构和宣传册的所示不符外,张女士还怀疑,公寓现有的装潢水平,远未达到开发商曾经承诺的每平方米5000元的装修标准。

该项目的另一位业主也认为,从目前的装修档次看,每平方米只有1000元至1500元左右。

一气之下,张女士拒绝收房,并将开发商告上了法庭。但随着时间的推移,工作繁忙的张女士被此事搅得心力交瘁,如今也只得“凑合着”收房了。

更令张女士心寒的是,她所购住房的开发商是一家知名房地产企业、上市公司。当初,她正是冲着开发商的品牌才下定决心买房的。

对比今年以来楼市所出现的怪现象,张女士的遭遇也只能用“小巫见大巫”来形容了:

楼倒倒———6月27日,上海市闵行区“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼向南侧整体倾倒。建筑物如此倒下实属罕见,连专家也称“见所未见,闻所未闻”,网友更是将其戏称为“世界第九大建筑奇迹”。

楼歪歪———7月中旬的一场大雨后,四川省成都市校园春天小区6号楼和7号楼的一些住户忽然发现,他们两栋楼之间的距离比以往近了很多,两栋楼斜靠在一起,越向上贴得越近;靠得最近的地方,相邻的阳台窗户已经无法打开。

楼薄薄———8月,浙江省桐乡市太阳湖小区汇宇都市花园16幢3单元6楼某业主在装修过程中发现,楼板厚度仅为7.9厘米。据业主查询到的建设局档案,该小区客厅楼板设计厚度应是12厘米,其他区域为10厘米。

楼断断———9月底,安徽省合肥市“枫丹白鹭·湖公馆”小区三期一栋在建楼房眼看就要交付使用了,却被前来探望的业主发现,楼房底层的4根柱子出现裂痕,甚至发生移位现象。

楼高高———湖北省武汉市一栋借经济适用房之名开发的商品房,政府规划部门只审批建设12层,但开发单位却违规把这栋楼盖到了20层,而且一点儿都没有收手的意思。直至10月底,有关部门对违建部分强制拆除。

楼停停———黑龙江省哈尔滨市“东方莫斯科城”楼盘,在开工近10个月、卖出近1900套后,因“手续不全”于近日被查封叫停。

楼裂裂———11月13日,陕西省西安市丝绸群雕唐都温泉花园小区,家住27层的业主张先生惊恐地发现,自家阳台上的裂缝长达5米,最宽的地方有两指。此时距张先生入住刚满一年。

当前,在房地产开发、交易以及物业管理等各环节,都不同程度地存在违法违规行为;这个行业中有相当一批人抱着“捞一票就撤”的心态,因此才导致违规现象层出不穷

马威(化名)是北京一家大型房地产公司的高层管理人员,在接受记者采访前,他再三要求“不要录音,不要使用真名”。

他告诉记者,当前房地产市场处于一个高速发展时期,因此大量的人和钱都在涌入这个行业,“这个行业的门槛还是比较低的,只要能拉到钱拿到地,谁都可以做。业内有相当一批人对这个行业没有兴趣,也不打算长期做下去,而是抱着‘捞一票就撤’的心态,因此导致了种种违规现象层出不穷”。

“就拿‘楼高高’来说吧,这种事在业内差不多快成一种正常现象了,开发商不多盖几层反而不正常了。”马威说,“开发商都是逐利的,在土地竞拍之前,许多开发商都会宣称‘只做低层不做高层,绿化率多么多么高,公共设施娱乐设施多么齐全’,但在进入实际开发阶段之后,能不能这么办就不好说了。”

苏善生,在房地产业浸淫8年后转行写作,并以国内首部全景式揭露房地产开发内幕的小说《圈来套去》而闻名。他在接受记者采访时说,书中的内容来自他从事房地产业8年的经验。曾作为开发项目部经理负责过数十个商住楼盘项目的他也认为,“楼高高”现象“不难理解”,“开发商在拿地的时候做的策划案绝对是最人性、最适合居住的,也是最合法的。但只要拿到地以后,那策划案就是一张废纸,怎样让自己拿下的土地实现最大利益化才是他们的目的”。

马威还向记者介绍了房地产界较为常见的几种违规操作手段:项目审批之后拖延时间,以便在土地获得贷款的过程中实现权钱交易;囤地囤房,土地圈下来了不开发,房子盖好了也不卖,就是等着房价上涨;哄抬房价,一个地方的几个开发商约好在同一天开盘,将价格锁定在同一水平线上。

中国人民大学不动产研究中心副主任俞明轩在接受记者采访时说,当前,在房地产开发、交易以及物业管理等各环节,都不同程度地存在违法违规行为。“在房地产开发中,存在忽视工程质量、过度开发、违规拆迁、未取得开发资质或超越资质等级开发等问题;在房地产交易中,房地产开发商未取得《商品房预售许可证》便违规销售、发布虚假销售信息、进行合同欺诈,投机者通过低价买进高价卖出的方式牟取暴利,扰乱房市;在房屋交验之后,很多作为房地产企业下属企业的物业服务的运作也不规范,等等。”俞明轩说。

房地产市场违规操作事件越来越多的一个重要原因就是相关部门的监管存有漏洞,目前的监管机制在时效和执行力度方面都有较大的改进空间

“房地产行业之所以出现如此多的问题,是因为很多开发商的素质都不高:一些开发商利欲熏心,毫无社会责任感和道德可言;一些开发商的开发资质条件实际上达不到住房开发标准要求,为房屋建筑质量埋下隐患。因此,提高开发企业入市门槛,很有必要。”中国人民大学土地管理系博士张远索在接受记者采访时说。

苏善生以“楼停停”为例提出另一种看法:“在售出近2000套后,有关部门才发现违规操作,才开始勒令停止。这是一个很有意思的现象,说明其中必然存在‘不作为’。”

这一观点得到了马威的赞同。“手续不全还能卖出那么多套房子,这里面肯定有很大的问题存在。”马威认为,对于频频出现的“楼××”事件,有关部门一定要追查其更深的内幕。

张远索则直言不讳地指出,房地产违规事件越来越多的一个重要原因就是相关部门的监管存有漏洞,目前的监管机制在时效和执行力度方面都有较大的改进空间。

“房地产业的违规操作已经到了不能不管的时候了。”这是业内人士的一致看法,但问题是,究竟该怎么管?

俞明轩认为,加强对房地产市场的依法管理很重要,尤其是在“审批”和“发证”两个环节。“首先,规划上要严格审批,规划通过之后不能轻易变动;其次就是在验收发证阶段,对于违规建筑要严格依法办事;此外,对于违章建设要严格执行禁发销售许可证、销售证、房产证等规定。”俞明轩说。

张远索给出的建议是,建立责任单位和个人事后问责制,用政策代价提高开发商对产品质量和服务的重视程度。

但张远索还有一个担忧。他认为,“地方政府部门与房地产开发商关系微妙”是房地产违规事件层出不穷的一个深层原因,“在这种情形下,部分开发商弄虚作假、偷工减料、囤积居奇、投机倒把等行为的滋生,也就不难理解了”。而要杜绝这种现象,恐怕不是“加强监管”就能解决得了的。

就在发稿前,记者再次接到了张女士的电话。她告诉记者,她有一位朋友同样被开发商欺诈,很希望找到媒体投诉。

本报记者 杜晓 本报见习记者 任雪

[责任编辑:victorbai]

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