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北京一开发商捂盘积累客户 掌控资金近10亿元
http://news.QQ.com  2009年11月18日02:38   中国证券报    我要评论(0)

一处千余套房源的楼盘,尚未获得预售许可,但已“锁定”约10亿元资金近三个月;一家关联银行,在飞速上升的房贷业务面前,急需“招揽”存款以应对存贷比超标的风险;一家正在谋求上市的房地产企业,为最大化挖掘“土地价值”,也加入了“捂盘囤房”的行列。

从8月上旬售出第一张价值30万元的VIP金卡后,中信地产旗下位于北京南二环内的中信城二期至今没有取得预售证,但在该项目排号的客户已累计近5000名,其中,有部分VIP金卡的价值是10万元。按这一规模估算,中信地产“廉价掌控”的资金接近10亿元;而其导演的这出“延期开盘大戏”现在仍在继续。

“8月份我排号办卡时,中信城销售人员说9月份开盘,后来推到10月份,现在看,11月份也开不了盘。我交的30万元仅仅按照活期存款计算利息,但这段时间,房价却在飞涨。”在中信城办理VIP金卡的李玲(化名)已放弃了购房计划。

中国人民大学法学院教授刘俊海对中国证券报记者表示,今年以来楼市销售火爆,绝大多数楼盘在取得预售证前,便开始内部认筹,并收取一定数额的“诚意金”,这种做法本身就违反《城市商品房预售管理办法》。如果某些项目收取的金额特别巨大,且占用资金遥遥无期,无疑就与“变相揽储”具有相似特点。

开盘屡屡延迟

11月16日,中国证券报记者在中信城二期的工地上看到,一个深约十米的大坑内已浇筑了水泥,但钢筋和塔吊还没到位。两台挖掘机停放在工地的西北侧,机身上还残留着白雪,偌大的现场空空荡荡没有施工的迹象。

售楼处内,七八位售楼人员正在闲聊。中国证券报记者以购房人身份询问开盘信息时,销售员态度冷淡地表示,“二期已经没房了,排号早就排完了。”

早在8月初,中信城便打出广告称即将推出二期产品,推广名为“沁园”,计划开盘五栋楼座,共计住宅1200多套。产品户型涵盖了65平方米的一居到220平方米的四居。当时,中信城项目一期尾房的销售均价为21800元/平方米。

“我是8月12日办的VIP金卡,将30万元存到了中信城指定的银行,获得一个购房号。当时,销售人员说,办卡排号选房即将结束,二期五栋楼座预计9月份开盘。但后来,中信城又推出了10万元的金卡,截止时间推迟到9月20日,为了买到房子,我又办了两张10万元的VIP金卡。3个号花了50万元。”在金融街工作的杨益(化名)对中国证券报记者坦言。

9月底,中信城向排号客户解释,由于国庆原因,项目二期推迟到“十一”长假结束后,随即开盘日期又推至10月底。但进入11月,中信城二期仍没有开盘的意向。当杨益向售楼负责人询问时,得到的答案是“目前,项目还有手续没有办下来。”

但此时,中信地产“放出风来”,中信城二期均价预计28000元/平方米;其中,1号楼33000元/平方米-35000元/平方米,2号楼29000元/平方米-32000元/平方米,3号楼27000元/平方米-29000元/平方米。四号楼五号楼暂时不开。

按照预售管理办法,“已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证;持有建设工程规划许可证和施工许可证;开户银行出具证明投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并确定施工进度和竣工日期”就可以申请预售许可证。业内的标准即所谓的“出地面”。

今年以来,房地产市场快速升温,库存大量消化使得开发商纷纷控制销售节奏,捂盘现象愈演愈烈,部分项目甚至已经封顶还不申请预售。“从交订金排号到正式开盘的时间长达二三个月,其间销售均价不断上涨,不少楼盘采取"多次开盘,当日售罄"的营销方式制造热销局面。”一位地产人士指出,而捂盘的目的,就是可以“随行就市”不断上调价格。

廉价掌控资金

据中信城销售人员介绍,目前,中信城二期已排出号近5000个号,其中,30万元级别的VIP号近2000名;这一数据没有得到中信地产方面的确认。但二期项目第一批开盘销售的房源仅有数百套。

像杨益那样,以一家三口之名办理三个认购号,存款50万元的客户不在少数。照此估算,目前,中信地产以认购中信城二期房源为名,为银行等“招揽”的存款接近10亿元之巨。而这些资金仅仅以活期利率支付利率。

“近期,股市行情很好,新股很多,我曾经向中信城提出,取出部分存款用以打新股,但销售人员明确表示不行。中信城要求,账户日存款额必须保证足额。而这三笔50万元的存款,最后连资产证明都不能出具,否则将取消排号资格。”杨益表示。开发商的强势可见一斑。

同样排号的李玲坦言,“由于排号客户太多,几百套房源显然不能满足客户都买到房,但3个月资金的机会成本和时间价值,也无法补偿。更严重的是,8月份,房价还没有现在高,价格涨起来了,其他的楼盘也没法选了。”

一位银行业专家指出,今年货币政策宽松,多数银行都争抢放贷做大信贷规模。下半年开始,不少中小银行的存贷比都已经超标。

央行为防止银行过度扩张,规定商业银行最高的存贷比例为75%。但这家银行三季度存贷比高达83%,已经超越“红线”。就在9月、10月间,这家银行开始“搞活动”奖励客户储蓄,其中包括送加油卡、送代金券甚至派送现金等手段。巧合的是,这一期间,中信城一再拖延开盘时间。

北京市住建委有关负责人曾明确表示,未取得预售许可证的楼盘不得收取诚意金,已经办理预售许可证的项目,可以适当办理VIP卡收取诚意金。但发放VIP卡的数量应该在房源数量的三倍以下,否则将被查处。

一位地产资深人士指出,“目前,在北京楼市,诚意金的数量通常在5000元到2万元之间,交纳诚意金的购房人如果摇号未中,可以从开发企业那里拿回这笔钱。但像中信城那样,要求存款数十万元,且办理了三个月还未获得预售证的情况,确实比较少见。”

百亿授信落空

作为中信城的开发商,中信地产今年扩张势头很猛,今年将跻身“房企百亿俱乐部”。目前总资产规模已达到近500亿元人民币,净资产规模58亿元人民币,年开工住宅面积近300万平方米,土地储备面积近2000万平方米。但据权威人士透露,中信地产近期一笔百亿元的银行授信申请被拒绝。

据了解,集团客户的盘子越大,财务、人事关系就越复杂,贷款如果流入集团内部就很难监控,这是该授信银行解释中信地产授信被否的原因。另外,该银行把“中信旅游地产”作为内部资料特别进行了研究,认为其开发的“旅游地产投资过于密集,且地块偏僻,回报周期长,因此风险太大。

事实上,上市融资尚无进展,原有银行的巨额授信又被否决,中信地产面临较大资金压力。有媒体报道称,2009年,中信地产已先后暂停了成都中信光达和四川绵阳项目,缓建了天津保山西道等20余个项目,同时加快北京中信城、深圳红树湾、东莞香樟林、深圳湾上六座等项目的建设和销售。

另外,9月底,中信地产又将其100%控股的北京富恒房地产开发有限公司的全部股权和100279.73万元债权,以130829.73万元的挂牌价格寻找买家,其中股权挂牌价格为30550万元。

[责任编辑:blackchen]

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