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2009年房价走势怪异 学者拜托别再预测房价
http://news.QQ.com  2009年11月18日00:00   新京报  马光远  我要评论(0)

从常识看,明年的楼市面临着行业拐点。然而,只要地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系在,预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。

11月16日,中国社会科学院财政与贸易经济研究所发布了《中国住房发展报告2009—2010》(简称《住房绿皮书》),指出今年到明年,住房增量市场与住房存量市场将呈现“春暖秋凉、价稳量增”的发展态势。(11月17日《新京报》)

就2009年房价的怪异走势而论,在中国预测房价其实是一件非常尴尬之事。

在今年3月份之前,即使最坚决的鼓吹房价者,也没有想到在全球经济风雨飘摇的2009年,会成为中国房地产市场最火爆的一年,二手房交易量是过去三年大牛市的总和,尽管过去10个月房价上涨不到4%,但各地房价大幅飙升屡创历史新高已经成为不争的事实。这的确给年初唱空房价者(包括本人)莫大的嘲讽。没有人想到2009年的房市火爆至此,是因为没有人想到“两会”上政府确定的一年5万亿的信贷投放会翻一番,更没有人想到大量的信贷资金在银行配合、开发商掩护、地方政府绥靖的政策下肆无忌惮地流入了楼市,再次创造了中国楼市的奇迹。

不仅房价难以预测,就是房地产的未来政策,也成了“不敢说,不敢说,一说就有错”。在地方政府、开发商、学者等具有议价能力和话语权的利益诉求非常复杂的情况下,去年年底中央出台的房地产优惠政策,究竟向左走,还是向右走,不同的利益主体对此的期待显然不同。开发商和地方政府期待政策延续,以便维持市场的繁荣态势;民众期待政府通过回收优惠政策打压房价,以便市场的理性回归。如果仅仅从常识而言,笔者当然支持政府通过政策的调控,提前挤压资产泡沫,释放银行系统的金融风险,同时促使房地产市场理性回归。

然而,中国房地产市场调控政策真实运行轨迹告诉我们,一系列调控政策从来都没有让房价回归:始于2005年的调控政策,呈现出越调控越疯涨的尴尬态势。而且,如果从房地产优惠政策的出发点看,无论是降低二手房税费等交易成本,还是对改善型住房信贷政策,都是站在促进房地产消费的角度而言的,这样的政策,如果严格认定并加以执行,受益的应该是普通民众,今年二手房交易市场的火爆表现已经证明;对于这样的优惠政策,不但不该取消,而且应该进一步完善,形成常规化、制度化的政策体系。

王石说,中国楼市是政策市,这话如果放在当下的语境下解读,的确一语中的。但只说对了一半,在利益博弈复杂的情况下,大凡中央出台的挤压楼市泡沫的政策,基本宣告失灵,而刺激楼市的政策,则会引发各界“一致行动的逻辑”,制造空前繁荣的市场。所以,对于明年的楼市,如果从全球公认的房价收入比指标来看,从房地产本身的周期看,无疑都面临行业拐点。然而,只要地方政府和房地产千丝万缕的媾和关系在,预测房价将永远是一个让学术蒙羞的尴尬。

回到常识,笔者依然坚信,房地产市场目前处在一个十字路口,超常规的繁荣已经让房地产积累了巨大的泡沫和风险。但在利益博弈复杂的情况下,单纯依靠政策的取舍并不能左右房地产市场的走势。房地产市场的症结不在于有无优惠政策,而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模式。不彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛,不管优惠政策是否继续,房价都难以合理回归。□马光远(学者)

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