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物业管理到了彻底改革的时候
http://news.QQ.com  2006年11月08日02:45   新京报 

  由于规范缺失,加之每一方都有着浓烈的利益索求,注定物业管理被引入小区会是一个失败,难以成功运行下去。

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  北京点击查看北京及更多城市天气预报一些住宅小区眼下正经历“物业暴力”阵痛。据最新一期《新青年·权衡》杂志披露,有的小区在短短四年时间里竟先后有60多位业主遭到物业公司暴力侵害,受害业主甚至包括70岁的老人和14岁的小孩。斧头、长刀、棍棒、镐把,这些暴力工具在社区的日常生活里频频出现,一些业主在遭受骨折、软组织损伤等血腥重创后,仓皇离开北京,再也没有消息。

  需要承认,住宅市场化和物业管理在中国推进的二十年间,人们的住房条件正不断出现改善和提升。但也要看到,业主们在苦苦寻觅康居生活的过程中,所付出的居住代价和成本(有时是身心伤害)异常巨大。以前那种安居乐业的传统社区生态正被迅速地破坏。

  去年,国家发改委的一项统计数据披露称,中国住宅小区的物业管理纠纷年增长率达到192%.中国人民大学社区治理课题组自2001年起进行的一项调研显示,业主与物业公司方面的纠纷按冲突严重、比较严重和一般的比例分别为38.5%、38.5%和23%,有些个案的纠纷程度相当激烈,发生肢体冲突与暴力事件的达到26%。

  目前还没有迹象显示这种情况短期内会被改变。是什么原因导致物业纠纷层出不穷,暴力伤害不断出现?笔者认为,根本问题在于中国目前尚缺少将物业管理广范围、多群体移植的现实基础,现阶段并不适宜推行物业管理,勉力为之,可能只会破坏社区生态平衡。

  目前,社区治理始终无法逾越一道根本障碍:各利益主体间无法均衡利益。物业公司往往追求利益最大化,因此都试图通过尽量少的付出获取尽量多的报酬;而一些业主由于寻求自身权益的绝对完整性,因此都希望能尽量少地压缩支出(他们认为是合理压缩),并希望获得尽量多的无偿服务。

  由于这样的经济人属性,加之缺乏相应的规范和约束,导致混乱的社区生态出现。不武断地说,基于这样一种实质,中国大多数小区均没有实现绝对的安宁,也没有出现真正和谐的物业管理,理想的社区治理局面也迟迟难以达成。

  也许有人会说,中国有《物业管理条例》,又有相应的地方性实施办法和服务收费规定,怎么能说规范、约束机制缺失呢?问题恰恰在于,目前的各项规定并没有形成一套周全的强硬规则,以约束物业公司或业主等社区主体在享受权益的同时,又能很好地履行义务。

  当前,尽管针对物业管理已经有了一个高规格条例和多项地方细则,但这并不能解决多少实际问题。与此相反,各项规定本身也在助长纠纷发作。一个明显的问题是,《物业管理条例》没有很好地界定小区业主与物业公司的主雇关系,反而把这种关系弄得更加混乱。当一家物业管理公司要介入小区管理事务中,不仅和开发商有关联,与业主大会、业主委员会有关联,而且还与地方政府的房地产管理部门有关联,以致人们无从判断物业公司到底是个什么组织。在小区日常事务中,它是提供具体服务的一个雇佣工,还是一个被赋予管制职权的管理机构?它提供的服务是一种有偿的商品,还是一种有偿的管理职能?

  由于这样的规范缺失,加之每一方都有着浓烈的利益索求,注定物业管理被引入小区会是一个失败,难以成功运行下去。就此而言,物业管理模式在住宅小区里没有存在基础,也没有推行必要。

  上个世纪八九十年代,中国出现的一批小区多数就没有物业管理,治安归地方派出所和协警负责,清洁卫生归街道或居民委员会负责,而这些小区是大都秩序井然、邻里和睦,也未见生活环境有多么糟糕。倒是后来引入物业管理,不少小区却是环境没弄好,生死冤家也跟着出现,业主们还要忙于应付各种可能出现的官司和纠纷。

  物业管理推行了二十多年,现在应该是叫停或进行彻底改革的时候了。即便无法立刻终止或改进,也应有意识地培养小区独立自主的治理理念。不妨考虑区分对待,那些确实比较规范的小区,可以考虑继续推行物业管理,而大多数小区则可以放弃这种模式,改行业主自理或由居委会牵头的社区统一治理模式。

  □章剑锋(厦门点击查看厦门及更多城市天气预报大学不动产金融研究中心研究员)

  

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