冯仑[微博]


现任万通地产董事长,全国工商联住宅产业商会轮值主席,中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员,华本地产俱乐部荣誉董事长。

·未来中国地产公司,一个积极的、负责任的、保持市场竞争力的企业,不可能不是绿色的。万通的建筑百分之百都要求是绿建筑。住宅是,商务住宅也必须是,一方面遵照国家标准,也参照国际标准。

·气候谈判大会,让我看到在共同的远景下达成这样的目标,人类将会有很遥远的、很漫长的过程。我们作为企业来说,最重要是行动,始于足下的行动。

   绿问实录
 
采访:子云(腾讯新闻高级编辑) 发自墨西哥坎昆

 2010年12月3日晚,冯仑先生从纽约飞抵坎昆,这是冯仑第二次走进联合国气候变化大会现场,上一次是在2009年12月初的哥本哈根COP15会议上。COP15会议是经过30年的改革开放,中国企业家逐渐成为相对独立的商业力量后,第一次走进国际谈判会议现场。

 在哥本哈根,他们致力于向国际社会传递中国商界在应对气候变化进程中所做的巨大努力,以及对国际气候谈判中热点议题的观点和立场。这次坎昆会议,中国企业家怀着同样的目的积极参与。王石先生是积极筹划者之一,临行却因故不能出行。冯仑先生按照行程如约来到坎昆,在坎昆期间,接受了腾讯网的独家专访。

立体城市,从想象走向现实
绿问:去年12月在哥本哈根的“中国商界气候变化国际论坛”上,您阐述了“立体城市”的梦想:在大约两平方公里的土地上,打造一个建筑面积600万至1000万平方米,可容纳15万至20万人口的高密度建筑群?一年时间过去了,这个畅想与现实还有多远?

 冯仑:去年是一个概念,但是经过一年我们已经把它落地了。一年前,这是事情还只是在想象中,但伟大的事一定还要落实到庸俗上,才能开始操作。立体城市在技术不是问题,全世界盖高楼,1100米都能盖。问题是哪个政府让你盖,你得把这故事讲得又伟大又通俗,太伟大了,政府说太遥远了;太庸俗了,政府说你不就是一个房地产项目吗?我们现在跟技术团队讨论,希望五年能建成,希望更快。他们现在按照这个去研究叫“快速建筑”的一些技术。如果快的话,我们希望五年做起来。

 现在立体城市的小说已经出来了,都市言情版,是出版《杜拉拉升职记》的那家公司写的。我们现在是确定在成都做第一个项目,在成都当地跟刘永好合作。目前正在征地,计划在这个城市容纳10万人,35000户,这不是一个房地产项目,就是一个城市。过几天将在广东的住交会上会签协议,我们将与刘永好、张跃还有史玉柱合作。

绿问:史玉柱也做房地产了?

 冯仑:不是,网游归他做。我们立体城市的网游跟他合作。我们计划做一个立体城市的网游,大家都在上面玩,你在游戏中可以挣万通币,就跟Q币一样,可以在那边交水电费,交物业费,另外可以买房打折。如果你在外地玩的,可以换,可以交易,这些跟史玉柱合作。

绿问:建筑立体城市有没有技术上的障碍?

 冯仑:技术上非常简单,世界上都能找到先例。我们里面有10万平米立体农业,在建筑里面种水果和蔬菜。我们研究了全世界40多种城市形态和不同的技术。现在是在迪拜建城的这组人帮我们做。我这个立体城市的平均高度才120米,最高的400米,一个点,容积率是8,毛容积率才6,不是很吓人。你不知道,地球上密度最大的地方1平方公里住100万人,就是在南非的贫民窟里,三层楼高的地方。我们一平方公里才搁了10万人,很松的。每一户可以看见景观,用数学模型做得很好。比北京国贸那边还松。北京国贸那边容积率都不大。

建造立体城市,形象地说就是把现在“摊大饼”的城市变成“摞小饼”
绿问:立体城市能否真正实现节约土地和能源的双重目标?

 冯仑:这件事情也是我们从节能和环保角度来考虑的一个重要原因,我们除了个别建筑以外,从城市来看,现在能耗比较大,很大的原因是第一是土地占用太大。第二,交通扯得太开,就是这个城市摊大饼之外,往返交通,汽车、人,这个能耗非常大。再有一个,建设时间拉得很长,工程过程管理不好。最后从城市规划来说,居住和生活是分开的,不好。

 另外,每一段的基础设施的系统是各自做各自的,你做一段,他做一段。每一家规划的时候,地下都不打通,比如北京CBD地区。上海陆家嘴也是这样,那个地下都不通,如果当时一规划,地下全通了以后,交通就立即方便了,减少很多能耗。

绿问:中关村地区的地下,好像是通了?

 冯仑:中关村西区通了。所以上海那三栋最高的楼地下也决定要打通,当时都是规划上的问题。从这个角度来说,我们认为以往城市发展的模式是摊大饼和各自分割规划,以及生活与居住分离,这种方式我们认为不合理,所以我们希望提出一个综合的解决方式,能够解决这些问题。形象地说就是把一个摊大饼的城市变成摞小饼,就是把小饼摞起来。

 另外,就是把相当于电子管收音机的城市,变成一个晶体管。就是占地方小了,但功能更强,效果更好。摞小饼一样,拔高一点,密度加大一点。那么合理性、统筹考虑安排得更好,这样我们叫做立体城市,以区别于摊大饼的城市模式。

绿问:怎样实现这个“摞小饼”?

 冯仑:这个城市最核心的部分,就是找到一个生活与产业,人与建筑,农业与工业、知识产业与服务业之间的比例关系,和相处的空间和物理上的要求。举个例子来说,地球上1平方公里,到底能装多少人?在南非有的地方,3层楼高,一平方公里就可以装100万人。那么,地球上在1平方公里最多能建多少建筑呢?已经有的是建1200万平米建筑,在芝加哥。我们现在找到了一些计算,模型、研究,最后就是1平方公里我们装10万人,其实是很少的。然后建600万平米建筑,这个模式跟传统模式相比,效率在哪里?比如北京的望京,望京是用了17平方公里土地,花了20年时间,建了700万平米建筑,装了25万人。我们现在这个方法,是用1平方公里,建600万平米建筑,装10万人,用5到7年建成。

 所以你一听就知道跟原来相比,至少是节约地了。那我们怎么节能呢?因为我们系统地设计这个城市,直接设计成低碳或零碳的城市。包括垃圾的处理,包括水、电等整个,这是解决一个问题,规划和面积的问题。

 第二个问题,解决居住和产业的问题。在立体城市当中,10万人中,我们安排4万到5万人就在这里面就业。这样就业,我们就得安排产业,你没有产业,人家凭什么在这里就业,上班都跑外边上去了。产业是三个产业,一个是医疗健康的产业,可以比较的是美国有一个城市,10万人,有一家医疗机构叫梅奥,这家机构就雇了53000人。当然他是100多年发展起来的,支持了13个酒店,每年全球有50多万人到那儿去看病。而且医疗健康产业不会被淘汰,一直都会有。除了医院以外,会有相应的会展、培训、酒店、交易、物流,都跟医疗健康有关的,这是一个。

 第二个产业,就是立体农业。就是在建筑物里面,我们有10万平米的建筑用来做立体农业,比如草莓、西红柿、水果等。这个东西在英国、日本都有叫植物工厂。现在我们做到这样一个东西,同样面积,比如一亩地,在立体空间来做和传统农田里来做,成本要高大概到3到4倍,但是产出的经济效益是传统方式的8到20倍,这也是一个。

万通愿意多花钱、提高技术,给企业戴上绿帽子
绿问:2009年的哥本哈根宣言中,你们曾经承诺要通过履行企业的环保来支持中国自主减排承诺的实现,要努力探索自然和谐的低碳经济增长方式,使自己的企业成为认真承担经济增长、生态保护和社会发展责任的企业公民?我想问,这个宣言在万通具体是怎么落实的?

 冯仑:我们从三个方面来戴这顶“绿帽子”,第一是价值观,第二是产品系列,第三是员工行为校正。

 任何一个战略在背后都体现着一个公司的价值取向。只有上升到价值观,才有可能在实践中加以贯彻。但是价值观的养成,除了倡导以外,很重要的是经过培训,所以我们最近几年一直对公司各个层面的管理人员进行绿色建筑的培训,也包括前不久和美国绿色建筑委员会一起在中国对我们的专业人员进行培训。

 第二个方面就是在产品层面,万通的主要产品包括一些住宅和商用建筑。在住宅方面,从三年前开始,我们所有新推出的建筑都按照绿色建筑来规划、设计和经营。中国绿色建筑有一个“绿色三星”,我们新推出来的社区都往这个标准看齐。除此以外,我们对于住宅所有的供应链进行管理,也就是说所有给我们提供钢材、水泥、暖气、门窗等等的各种相关的企业,我们都用一个绿色建筑的标准要求他们,只有达到这个标准,我们才采购他们的产品。如果他们达不到我们的要求,我们会要求他们向一些环保的公益组织捐一些钱来做碳中和。

 另一方面,在商用建筑方面,我们比较多地参考美国LEED的标准来推动我们的绿色建筑。最近几年在绿色建筑方面,我们要求最低要达到星级,在个别的项目上,我们是达到白金的标准。

 第三个方面,在公司员工的行为方面,我们推动公司的员工积极参加环保、生态的一些活动,比如说用环保的方式去玉树地区参与救灾活动。比如说我们每年给员工放两天带薪的假,让他去做一些社区的环保活动。另外,在公司一些很琐碎的细节,包括礼品设计、办公室的灯光使用,还有饮用水,员工子女教育方面,我们都会通过日常的行为使员工真正改变他们的生活方式和理解节能环保这件事情。另外一方面,我们的股东和公司的高级管理人员以及员工每年会固定捐出一笔钱给万通公益基金,由公益基金和一些专业机构以及民间环保NGO一起合作,在北京、天津以及其他一些地方建设生态社区,到目前为止,由万通公益基金支持的生态社区超过了40个。

绿问:“戴绿帽子”是否增加了你们的运营成本?这本成本是否会转嫁给消费者?

 冯仑:绿色建筑标准会使得平均每1平米的建造成本多至300到500元钱。但即使这样,我认为在中国也非常有必要实现这样的绿色建筑。值得欣慰的是,我们的客户给了我们很大的支持,他们愿意支付比非绿色建筑略多一点的钱来购买我们的产品,同时政府方面也有一些补贴给我们,虽然这些补贴还不能弥补我们的支出,但对我们来说这是一个非常有利的信号。

 在商用不动产方面的绿色建筑,目前在中国市场上的反映还并不明显,也就是说客户并不因此而愿意多付我们钱。但是在这种巨型商用建筑的节能方面,得到政府的支持远大于客户给我们的支持,政府给予相当的补贴。当然这种补贴对于整个项目的成本来说只是象征性的,但是对我们来说同样是一个鼓励。在建筑方面,做绿色建筑目前在中国主要承担的成本是由企业承担的,但是客户和政府方面也已经做出了一个积极的反应,这对我们未来来说无疑是一个好消息。

 未来中国地产公司,一个积极的、负责任的、保持市场竞争力的企业,不可能不是绿色。万通的建筑百分之百都要求是绿建筑。住宅是,商务住宅也必须是,一方面遵照国家标准,也参照国际标准。总之,我们作为中国的一家民营企业,我们是自己愿意花自己的钱,用自己的精力来履行我们对环境的承诺,希望通过这样的行动来做一个合格的企业公民。

让绿色成为信仰,对企业是很大机遇
绿问:您觉得从房地产业的角度来讲,应对气候变化、节能减排,对于整个行业来说,你觉得更多的是一个机遇还是挑战?

 冯仑:目前就中国来看,实际上是一个很大的机会。特别是在大陆房地产市场经过将近20年的发展以后,人均住房的面积都接近28平米。这种情况下,今后下一步的城市化发展就不简单是一个量的问题,要有一个生活质量、环境质量的大幅度提高。在这个要求下,对于节能环保的要求是一个巨大的挑战。有一些企业如果你能够应用这样一个变化,提前做出安排,不仅能够满足,特别是中产阶级以上的客户需要,而且也可以使自己公司着眼于未来,更有竞争力。

  举个例子来说,像我们中城联盟,房地产行业的一个策略联盟机构。中城联盟成立了绿色建筑委员会,我是绿色建筑委员会的负责人。我们大概有7家公司,在房地产中城联盟内部的,也是在全国做绿建筑做得最用心,最有成效的。比如说南京的朗诗和锋尚。特别是锋尚的位置,并不是一个最好的位置。但是它把绿建筑做到底,它在北京原来是做恒温恒湿,广告词叫“告别暖气、空调”。就这家公司因为采取了这些方法和技术,所以他的品牌影响力和市场的号召力反而比不绿的更有号召力。所以它的产品销售的非常好,而且客户的满意度也好高。朗诗在当地也是这样。

 同样我们万通在天津中心生态新城当中,做了一个绿色三星的住宅项目。最近在销售当中,因为那个位置目前还不是最热的位置,但是我们做到了绿色三星的标准,我们自己分深绿或浅绿的项目,这个就叫深绿的项目。在这样一个情况下,销售的情况比预计要好很多,而且价格也比预计的更有竞争性。

绿问:冯总,你刚才讲到整个中城联盟的变化,我在前不久采访锋尚的张在东,他讲到整个房地产业的变化,他觉得哥本哈根之后,王石先生和您想通了,才带动了绿色建筑风潮。你们具体做了哪些事情?

 冯仑:哥本哈根会议之后,我们中城联盟参观了很多绿色建筑,然后在万科王石就召集大家专门开过一次会,讨论中城联盟在联盟内部推广绿色建筑。首先,就由这7家组成一个绿色建筑委员会。万通、万科、锋尚、朗诗、天泰,还有远大等这些企业来牵头,共同来做一些更超前的努力。通过这样子的一些活动,绿色建筑委员会制定的一些工作计划。包括这次参加全球的绿色建筑大会,不断地在内部交流、推广。最终我们希望能够在建筑行业和房地产行业为国家整个的节能减排的目标,做出比较大的努力和贡献。

 因为在建筑节能方面,建筑能耗占到整个新能耗的40%到45%,所以城市化过程中大量的(污染)都是由建筑带来的。我们如果能够带动这个行业去积极做这些事情,特别有利于整体上国家减排任务的完成。所以,我们这也是作为房地产行业履行企业公民和社会责任的一个重要表现。当然从具体刚才也讲了,也有利于提高个体的竞争力,所以我们没有理由不做这件事情。

绿问:这次美国绿色建筑委员会,您做了什么主题的演讲?

 冯仑:我觉得这个工作会议最重要的,我们了解到整个绿色建筑委员会经过不到20年的努力,能够把绿色建筑推动成为一个主流的价值观,和一种竞争方式、竞争力,以及成为行业标准。这是非常了不起的事情,整个绿色建筑委员会,他是个NPO组织(非营利组织),NPO每年能收上来的钱将近1亿美金,但是他花掉2/3,剩下的钱又投入研究。他开绿色大会,来了35000人,一个大演讲厅里演讲,都是15000多人听,所以非常震撼,让让人感觉这样一个视野,是一个非常崇高的视野。目前LEED这个系统,每天在全球就产生20000平米的路线图。

绿问:刚才说的LEED的目标,很注重建筑过程中的绿色,其实这就牵扯你刚才讲的供应链,是这样吗?

 冯仑:他是两头都重视。一是都重视过程,就是绿建筑制造的过程,因为你过程不控制,你的绿也不绿,就是经常贴个牌,其实怎么出来的过程并没有监督。在这个过程中,碳排放有时候都是在过程中处理的。

 第二个,特别重视绿建筑跟市场和客户的关系。比如说,现在核心设计完,外墙设计好,这两个最重要的建起来,就可以给你钉绿建筑的牌子。但是在未来,就有严格打分的制度,如果你做不到,还能去掉你。另外,变成绿建筑以后,在市场上租金的竞争率提高,特别强调这个,强调你跟市场和客户衔接,这样你就有积极性,不断地去做这件事情。

绿问:也就是说,你是绿建筑,你的竞争力就强,你得到的收益也就高?

 冯仑:对,所以现在正因为这样子,越来越多的人愿意在美国去申请LEED这样的认证,虽然这个认证不是政府去做的,是一个NPO做的,但是它已经成为北美非常强大的建筑标准。

绿问:我想知道我们中国现在绿色建筑的认证是否是一样的?我听到王石先生曾经讲过,我们现在绿色三星标准其实不是强制性标准,而且是由政府来做的,是怎么样的?

 冯仑:因为中国和西方国家最大的不同就是,总是由政府在做。如果不靠立法严格的约束,大部分就只停在号召上面。政府是很强调很重视,但是没有一个传导机制。绿建筑在美国的绿色计划里面,他们是发自内心自己要做的。比如绿色建筑委员会的这些人,是由专家、义工,一开始是很多义务做的。有很多学者、地产商、商人,他们是出于像宗教一样,他喜欢、发自内心。

 在这样的情况下,一个是发愿,第二个才能发力,然后有一些手段。比如说市场化的手段,比如说它有培训师,培训计划就非常大,绿色的建筑师认证,你拿到绿色的建筑师、规划师,都拿到了才能做绿建筑。他把一系列环节都考虑进去了。另外认证要收一点费,但认证收费不是盈利目的。另外还有研发,他赚钱最多的,收钱最多的,就是每年这个展会,差不多把绿色技术、材料,所有的都在这个展会上,展会大概占了收入的2/3。通过这样子有一系列的手段来推动绿建筑,另外还找了些有名的人,比如说布拉德皮特、克林顿,都参与到这些推广当中。包括跟一些救灾,像皮特在飓风之后,在新奥尔良做了一个绿色白金级的社区,把救灾跟绿色结合起来。

 他用这些方式来推动,而跟我们相比较,我们在政府层面上有很多号召,有很多领导讲话,也开了很多会,但接下来就没有了,没有去传导。另外,这些事一直是政府在做,没有变成民间、行业发愿自己去做的。从中城联盟来说,我们就变成了一个发愿者,我们接下来愿意去发力去做这些事情,在中国推动绿建筑的发展。中国现在在绿建筑是非常汗颜的事情,地球上每年建两套住宅的话,就有一套在中国。但是我们做绿建筑只有这么点人。从这个角度来说,我们应该在中国“两条腿”走路,政府鼓励支持,另一条是民间、行业积极地用一些包括市场化的方法来推动这些东西。

建设绿色中国,不是“中国企业在行动”,而是“中国民营企业在行动”
绿问:这次来坎昆有没有安排跟国外的同行进行交流,你们希望除了学习国外的经验之外,有没有向国外的同行或受众去传递我们的做法?

 冯仑:这次倒没有专门刻意安排的,因此我们在半个月才刚开完绿色建筑大会,见了很多这样的人。我们作为中国的企业,做得远远不如国外的同行好,所以我们没有什么资格去天天教育别人,关键是回到中国快速提升绿建筑的品质、质量、规模,数量要加大。

绿问:在早晨的发言中您提到中国企业在行动,主要是民营企业在行动。为什么?

 冯仑:对,NGO也是民间NGO在行动啊!NGO本来是民间的,到中国就分成两类了,民间的NGO和非民间的NGO。所以在中国是民营企业和民间的NGO在行动。上次在哥本哈根也是,为什么国企的领导自己不能来?哪怕来一个副的,管这个事的人来,和大家一起讨论这个事?这么伟大的一个事,为什么不来?是不是这个事不够伟大,我们来错了?要么是不是太伟大了,是不是不该我们来?应该国企先来,我们后来?这个事情为什么变成这样?国企的资源,从能耗来说,从它承担的责任来看应该比民营不相上下。我觉得这个问题值得思考。

参加完坎昆大会,企业最重要的还是始于足下的行动
绿问:从哥本哈根到坎昆,你感受两者的差异以及相同和不同是什么?

 冯仑:我觉得相同的地方,肯定是议题和目标都是一样的。不同的地方,那次应该是憋着劲一蹴而就,这次等于大家把问题都摊开了,更加明确了各自的诉求。但是我觉得这是一个非常有意义的过程,因为全球一两百个国家和地区的政治、经济、技术各方面的利益要表达,要协调,相当于一个N元N次联立方程,如果能一次就求解,这一定不是正常的。而多次的求解过程本身比这个结论还重要,充分地让我们看到在人类发展面对共同问题的时候,彼此之间的差异和远景到底是什么,所以我觉得坎昆是一个解方程的重要步骤。你知道N元N次方程要经过很多步才能解的,所以这是一个重要的步骤。所以它无论取得什么样的结果,我认为都是很重要的进步。

 

绿问:你们这次过来参加坎昆会议,希望收获什么?

 冯仑:我这次来是两个身份,一个是阿拉善SEE的作为一个团,由阿拉善的专家委员会主席及相关执行理事组成,我是章程委员会主席。SEE作为中国最大的民间环保NGO,对于这样一个关系到全球未来的重要会议,一直都非常关注。去年我们也组团到哥本哈根,我们首先是观察、参与,逐渐地学会表达。这是我在阿拉善的工作,是我这次来的一个重要的使命或者说是一个任务。

 另外我作为万通的董事长,我是来看在整个气候变化讨论当中,涉及到的城市建筑,以及未来在这方面发展提出来的一些问题,有一些技术、方法。我们今天听了一下关于节能建筑的方法,包括测量、检验和运作、投资、管理的方法。

 气候谈判大会,让我看到在共同的远景下达成这样的目标,人类将会有很遥远的、很漫长的过程。我们作为企业来说,最重要是行动,始于足下的行动。

   编后语
  冯仑先生的兴趣点仍然在立体城市的梦想上。去年在哥本哈根,立体城市只是畅想,经过一年的努力,这个畅想已经落地了。万通立体城市的第一个项目点将在成都启动,这个项目聚集了建筑、医药、物流、文艺创作、游戏开发等多种元素。最具体的目标则是,让摊大饼的城市变得摞小饼,让工作的生活的人们,不要在路途上往返奔波。我们拭目以待。
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监制:李玉霄、adinhe、林水养
策划:苏苏、子云
采访:子云
编辑:王荣华
制作:励静静
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