相对于近几年房价的“高烧不退”,眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京
等一些城市虽属高位微调,但深圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻,已击中一些炒房者的痛处。
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开发商频掀“折扣大战”,银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况,市场观望气氛日益浓重。
“十字路口”的楼市,到底是理性回归,还是欲扬先抑?
◎价滞量缩
楼市进入高位调整期
进入2008年,楼市悄然发出的新信号,使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落,而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”,中国的房地产市场开始进入高位调整期。
———涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示,继多个月份出现涨幅回落之后,今年5月份,全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。
———销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明,今年1月至5月,40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。
———促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明,目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售,送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说,几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”,但高房价松动现象日益显现。
———土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响,自去年底开始,土地交易市场开始遭遇寒潮,不少开发商开始正视大量拿地的风险,全国出现了数十宗土地流拍现象:4月8日,厦门市挂牌出让10幅地块,4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心,位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让,最终4块流拍、1块以低价成交……
———银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡,导致银行房贷增速持续下滑,一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调,以期刺激购房需求。而此前,深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。
种种迹象表明,“房价只涨不跌”的神话开始终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫,理性购房需求开始平稳释放。
◎挤压泡沫多重调控与市场调整形成合力
“目前这种状况可以说是多种因素综合作用的结果。”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲分析,2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应,特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现,一定程度上改变了人们对于房市的预期,整个楼市开始变得有些理性。
近年以来,房地产调控政策从不同方向出击,形成合力,阻击房价飞涨的脚步———
2007年,国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。
为抑制投机性购房,央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛,政府实施一系列银根紧缩政策,半年来,央行连续5次提高存款准备金率,准备金率达到17.5%的历史高位。
增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,着力解决中等收入家庭住房问题……
中国房地产业协会副会长朱中一表示:“这些政策的逐步落实,及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。”
合生创展公司总裁陈长缨说:“去年市场情绪普遍乐观,投资性、投机性及改善性需求亢奋异常,供需比失衡严重,房地产市场存在过热现象。随着一系列宏观调控政策的实施,投机炒作现象得到控制,消费者观望情绪增强,市场需求下降,供需比严重失衡状态得到缓解。”
然而,中国房地产市场的复杂性,决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推力,其中还有市场内部结构调整的原因。
数据显示,2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%,部分城市甚至达到40%至50%的涨幅。显然,非理性的上涨透支了房地产业的未来效益。
任兴洲说:“房价持续大幅上涨,超过了购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”
股市大跌、CPI上涨、油价高涨,加上年初的冰冻雨雪灾害,四川汶川地震等重大自然灾害的发生,种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。
◎理性回归严防楼市大起大落
扑朔迷离的楼市,在2008年上半年释放出新信号后,究竟会走向何方?
一些专家认为,当前房地产市场成交量低迷,正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害,鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。
SOHO中国总裁潘石屹表示,当前开发商确实遇到不少困境,如从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应对需求量的变化和资金紧张；面对保障性住房,产品定位如何找准市场需求等,但这些也恰恰表明房地产市场也要进入自我调整和修复阶段,从过热向理性回归。
对于少数房价较高的地区,不少专家认为,房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。
第一季度,国内生产总值增长10.6%；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元,同比增长25.6%；夏粮连续5年丰收已成定局……经济运行依然总体向好,无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。
与此同时,我们也看到,国内一系列困难和不确定因素的冲击,给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“中国住房市场要经历一个相当的调整期,去消化前两年形成的价格泡沫,使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段,这个调整期可能还会延长。”
从历年对楼市调控的过程看,地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为,将加重楼市不可预料的风险。
进入2008年,受美国次贷危机影响,不少欧美国家房价回落,一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响,在人民币升值预期下,境外资金流入逐利,更是搅动了并不平静的楼市,给中国房地产市场发展带来新的复杂性。
尽管理性回归之路艰难,但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。
对于楼市泡沫,要一点点挤出。陈长缨说:“房价的暴涨暴跌,对消费者、对行业、企业来说都是一种很大的伤害。现在房价逐步稳定,刚性需求得到有效释放,有助于房地产业获得更为稳定健康的发展环境。”
高房价问题不仅仅是房地产行业的问题,上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款,下涉及几十个相关行业,中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的,楼市调控不能指望毕其功于一役,只能采用“渐进疗法”。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期,切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给,以舒缓供求关系；同时,收紧房贷,让银行缓释风险。
展望2008年下半年的楼市走势,让人们静下心来考虑经济和社会的可持续发展等更深层的问题。显然,挤出楼市多年累积的泡沫,保持健康可持续发展,才是中国房地产市场应有的常态。
新华社“新华视点”记者
陈芳杜宇朱立毅
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