北京
5月楼市低迷开局
本报记者 敖虹
北京此轮观望期之长超过了所有人的预期。
进入传统销售旺季5月，楼市依然在观望情绪下持续低迷。
房产代理行亚豪机构的最新统计数据显示，5月1日至6日，京城楼市共12个项目放量，供应23万平方米，近2000套住房。然而商品住宅的销售仍持续低迷，延续了4月份供大于求的市场态势，商品住宅日均签约215套。虽然略高于4月日均202套的签约量，但未达到3月份日均签约250套的水平。降价似乎也不能带动北京楼市走出观望。
尽管5月份成交有望逐渐回升，但是何时走出观望依然无法预期。“量缩价滞”正在成为越来越多人的共识。
打折风重现
进入5月，久违的打折风重现北京楼市。
5月份，包括金隅·万科城、月亮河城堡公寓二期、万科中粮假日风景、珠江奥古斯塔城邦、公园1872、天鹅堡、紫金新干线等12个项目开盘或推出新楼座，且均有不同幅度的打折优惠。东亚上北中心最多可到8.379折，是目前折扣力度最大的楼盘。珠江奥古斯塔城邦甚至推出了购买联排别墅即可获价值63万元公寓一套的“买房送房”折扣。
亚豪机构的统计数据还显示，今年5月1日至6日，商品住宅日均签约215套，比2007年同期仅163套还增加了24%。
“今年改为三天小假期后难以安排远途旅行，因此人们有时间选房，使得今年五一楼市销售量有了增加。但成交仍未达到3月平均水平，市场只是在波动中极有限地回暖。”亚豪机构副总经理王英男说。
记者了解到，5月推出的项目销售情况也各不同。位于昌平的金隅万科城5月2日开盘，由于该项目是70/90项目，户型面积小，总价低至65万，一次性付款还有9.3折优惠，它和公园1872销售率都超过五成。但是更多项目销售并不理想。
金地集团北京公司营销总监何海洋透露，从4月开始的促销的确打动了一部分此前观望的买房人，但是项目销售压力依旧很大，成交并没有大幅回升，至少要到三季度奥运会结束后楼市才会有较大幅度的回暖。
另一方面，5月到9月，北京进入新盘大幅放量周期，预计每月开盘的项目将超过40个。北京房地产信息交易网数据显示，仅5月1号2号两天就有18个项目取得了销售许可证。奥运会日益临近，开发商开盘入市的力度继续加大。
5月内预计开盘的项目有将近半数位于5环以外，例如位于亦庄经济开发区的低密度高端大盘金色·漫香林将在本月底推出，该项目除了拥有200平米左右的情景叠墅和145平米的花厅洋房产品，还将提供90平米的住宅。此外，还有远洋·万和城、银谷·美泉、万泽·御河湾及奥东18、凯德品元等项目。
“公司一季度的销售额完成得太少，如果5月份项目不尽快开出来可能完不成销售任务，资金不能顺利回笼肯定出问题。”一位不愿意公开姓名的开发商表示。
王英男也认为，未来几个月商品房供应非常充足，开发商急需销售回款补充流动资金的不足，所以一改捂盘惜售的策略大举放量，但销售压力会非常大。
走出观望未可期
21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，京城楼市观望不仅跟楼市本身的变化有关，很多购房人对整个宏观经济的担忧也改变了他们的预期。2008年GDP预期增长放缓，通货膨胀严重，人们对未来楼市发展的预期信心不足。
“这次观望缘于去年9月二套房贷新政和金融紧缩，加上随后六次加息，这些政策的效果远比过去的国六条、国八条大。消费者希望看到继万科后再有一轮降价，他们希望等待降价的底部。所以楼市不会在5月份或者某个时间点突然转好，短期内很难回暖。”北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如说。
不过，也有部分业内人士认为，5月可能缓慢回暖。
王英男认为， 4月底5月初，受印花税下调、大小非减持设限等政策层面的利好影响，沪、深股指上涨使得前期未被深套的资金有可能解套出场，进入投资收益更为稳定的楼市。如果5月没有力度较大的调控措施，楼市有可能逐步回暖。
SOHO中国董事长潘石屹认为，今年楼市调整是一种必然，1、2月成交低迷是因为雪灾关系，但成交量已经从3月份开始恢复了，未来会出现稳定的增长。
DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认为，市场有望在5月开始逐步回暖，在6月份后回暖幅度会加大。
北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆就不那么乐观了，“北京的观望估计要延续到年底或者明年春天，而且销售量不可能恢复到去年的水平。今年的主题都是缩量价滞涨。”
北京不可能大规模降价？
孟奇认为，开发商大幅降价必然引起一系列连锁反应，泡沫迅速破灭将会形成滞涨，对经济产生更不利的影响。而且按照买涨不买跌的原则，开发商越降价，买房人可能越不买。
据岳锋钢的观察，目前急于快速追求利润的开发商不多，虽然降价可以活跃市场气氛，但是大规模降价在北京并不现实。
王石就“降价”话题的最新表态是：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”
过去15年，北京楼市从未出现过大规模降价的现象。“目前中小公司遇到的问题不是因资金链紧张而降价，而是没有能力拿到新的项目。经过8·31熬到现在的公司都有一定实力。很多中小开发商手里还有现金，日子很滋润，只是他们的现金很难支持他们拿到新的项目。因此，这种中小开发商更有放缓销售速度，追求利润的冲动。现在真正资金链紧绷的是大开发商，尤其是上市公司。”黄玺庆说。
潘石屹表示，市区内的大户型不可能降价。从成交曲线来看，最有可能降价的是五环以外8000元以下的房子，因为这部分住房供应量比较大。
“观望只能使房价暂时向理性回归，只要政府不把调控供应为主改成调控需求为主，依旧加大保障房，大家期望的房价拐点就不会真正出现，商品房价格还会继续上涨。”黄玺庆强调。
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