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特别策划：北京房价出现“空涨”现象
《中国经济周刊》记者 梁燕军/北京报道
记者日前在北京市房地产交易管理网上了解到，北京3月份的商品房预售登记套数为10912套，其中商品住宅预售登记套数为8574套，与去年同期相比，分别下降了34.4%和43.4%。
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而根据最新发布的权威统计数据，今年1至2月，北京市新建住宅销售价格指数，2月份涨幅比上月回落0.7个百分点，住宅销售价格涨幅首次出现回落迹象。
为什么在北京住宅销售价格涨幅首次出现回落迹象的情况下，期房销售数量却也大幅下滑？而与此同时，现房销售势头却见旺？4月8日，素有“京城地产红人”之称的北京鹏润房地产有限责任公司国美第一城总经理、北京中联亚国际会展中心有限公司明天第一城总经理陈云峰，在接受《中国经济周刊》记者专访时表示，“2008年北京房价将呈现箱体调整，全年预计会下调5%，不会大涨也不会大跌。”
观望、观望，成交的毒药
北京房价究竟会不会降？有业内人指出，之前北京房价实际上已经出现过10%的降幅，而从2007年10月开始，北京的房地产市场成交量出现持续下滑。
在房地产销售中，观望被圈里人称作是成交的毒药，在市场浓厚的观望氛围中，楼市成交量出现了急剧萎缩。专家指出，成交量的下降导致房价下跌。
在东四环的一家房地产中介公司，记者遇到前来看房的张先生，他告诉记者，“我委托中介寻找合适的三居室。4个月来，我先后看了不下15套房，有一套比较满意的160平米二手毛坯房，每平米价格比去年降低了1000元。尽管我早就想出手，但看市场现在的状况，最后还是决定再等等看，也许还会降价。”
买房者在观望，那卖房者呢？
一位外埠的炒房人士告诉记者，前一段时间他在北京炒房的朋友们都在通过各种渠道加速卖房，加速资金回流以等待更好的时机抄底。不过，也有不少投资者处于“卖出观望”状态，王先生告诉记者，两年前他在北京房山区政府附近的一个楼盘买了20多套房屋，目前他想咨询专业人士，是否要等到6月份再考虑出手套现。
记者注意到，在与北京亦庄体育中心相距最近的一条街道，从西往东排列着10多家房地产中介公司，包括链家、21世纪等大的中介，店面都少有人问津，显得格外冷清。
21世纪公司的一位销售经理告诉《中国经济周刊》：“希望买房和需要买房的都大有人在，但是前段时间受到一些政策上的影响，市场有总有降价的说法，很多投资者或者购房的客户看到满意的房子，但是都说要等等，都在观望。”
有数据显示，截至3月16日，北京3月份期房网上签约套数为3137套，与去年同期相比下降了近三成。同时，截止到3月26日，北京新增21个预售住宅项目，其中有8个项目签约数为零，继2月七成新盘零成交之后，北京楼市再次出现了“零成交”的尴尬处境。
原因何在？陈云峰向《中国经济周刊》分析道：“一方面是受到全球经济的影响，美国次贷危机波及其他国家，当然也包括中国的经济，而大规模的涨价随时可能引发新一轮的经济危机，政府在这方面加大了宏观调控的力度。而治理通货膨胀必然伤及房地产。随着而来的是国家对地产行业一系列的宏观调控，包括对购买第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，都在一定程度上改变了人们对于房市的预期，持观望的态度。”
北京3月楼市走出“冰冻期”
与观望者持不同意见的是，一些业内人士认为北京住房刚性需求依然强烈，未来北京房地产市场走势依然坚挺，2008年北京房价将保持现有价位有少许波动。
曾经推出“薄利多销、现金为王”理论为鹏润地产创造销售奇迹的陈云峰对未来北京房地产市场充满信心，“中国经济增长的基本面没有变化，8%的GDP拉动内需高速增长。加之我国的城市化进程，不单是北京，全国范围内的住房需求也十分旺盛。还有一个更重要的原因，就是土地供应越来越少，而拆迁难度越来越难，拆迁的土地成本提高了，房价不可能跌破成本价。”
尽管3月份北京期房的销售数据同比未有改善，但现房销售却明显升温，购房人更多地将目光投向现房。据记者了解，三月份北京现房网上签约面积与现房住宅网上签约面积与去年同期相比分别上涨了35.31%与12.45%；现房网上签约套数与现房住宅网上签约套数则分别同比增长了36.05%与15.27%。可见，现房销售状态不错。
同时，记者还注意到一个奇怪的数字，那就是与去年同期相比，3月份商品住宅的日均签约套数减少1套，而日均签约面积反而增加了1359平方米。这就说明在商品住宅销售中，大户型占有一定的份额。
其原因何在？业界人士称，“90平方米、七成令”(编者注：指“中小型户型新政策”要求90平方米以下住房须占项目总面积七成以上)的政策使得大户型的预期未来减少，令部分购房者将目光转向了现房市场的大户型尾房，因此推动了成交面积的增加。正如潘石屹在上周接受《中国经济周刊》采访时所说，“在市场经济中，好房子就是买了之后能升值的房子。通过市场把它的价值体现出来，比任何一个个人的感觉和评判更准确，也更有价值。”可见，眼下大户型房屋的投资效应在市场得到反映。
联合证券研究指出，房地产3月最坏的时期或许已经过去。“之所以发生期房与现房销售冷热不均的情况，可能主要在于现房更多的反映了自住等刚性需求。虽然北京3月份的期房住宅成交量和去年高位相比还存在比较大的差距，但是如果扣除掉2月份，3月份的成交量也已经止住了从去年11月份以来连续三个月的大幅下滑，基本表明北京市场已初步走出冰冻。”
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