虽然预测很难，但楼市何去何从的问题永远是房地产业界的议论焦点。昨天，在一个论坛活动上，业内人士就认为国内的房地产市场正处于一个“高位临界点”，而四大一线城市楼市由于发展差异，虽在年内均有望回暖，但在此轮市场调整中的“恢复”过程必有区别。
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高位临界点
与会者认为，处于高位临界点的楼市会有许多变化，如高价拿地现象减少，流拍现象增加；一手房成交量出现萎缩，但价格变化不大；二手房提前调整，成交量减少，价格开始松动；品牌企业开始带头降价，折扣优惠现象增加；中介开始“关、停、并、转”；投资客逐渐退出市场，本地购买者比重增加，客户开始关注“何时买房”等，目前的楼市状态就比较吻合。
至于具体表现，上海
易居房地产研究院副院长丁祖昱表示，从去年12月到今年3月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的一手住宅成交量全部出现30%以上的大幅下跌。“自上世纪80年代起，国内房地产市场的频率基本呈现5年发展、2年低落的7至8年一个周期的态势。我们判断，目前北京楼市就处于第三轮轻度调整期，广州、深圳则处于第三轮深度调整期，上海楼市已经处于第三轮复苏期，而中西部的许多二线城市等其实还处于第一轮发展期。”
楼市年内可能回暖
此次，易居中国还对各大城市的楼市“回暖时点”作出预测。如上海楼市虽然在今年一季度量价分离，但供求双低局面已经打破，预计楼市会在二季度初回暖，年内价格涨幅在10%以内；北京楼市预计在三季度中后期回暖，成交量可达去年的80%左右，价格涨幅约为目前最高点的10%。
广州和深圳楼市则较为“悲观”，广州楼市可能在三季度末四季度初回暖，成交量与去年持平，价格则在去年10月最高点的基础上下探20%至30%左右；深圳楼市早则二季度、迟则可能要等到明年初才会复苏，成交量约为去年的70%左右，价格也在去年10月最高点的基础上下探30%左右。
楼市降价引发补差价风波
官方回应：这个头不能开
万科金地 不补价差但提升价值
●深圳楼市降价后引起一场业主要求退房或补偿降价价差风波
●市律协、房协和部分开发商均认为业主此诉求无法律依据
昨日，市房地产业协会与深圳律师协会会同部分房地产企业联合召开新闻发布会，律协房地产专委会主任尹成刚认为，因为降价，业主要求退房或补偿价差于法无据，不是合理诉求；深圳市国土局代表表示“此头不能开”。与会的万科、金地等企业也表示：不会效仿桑泰地产给业主补价差，但会考虑增加楼房的价值。
万科代表：客户所不满意的，是开发商降价销售。但他想过没有，不要说降价，就是开发商把房子全部送人，也是他的权利，别人有权利干涉吗？开发商卖给别人多少钱，与卖给你多少钱没有关系。
国土局代表：业主的这种诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，如果此头一开，将在全市形成不好的先例。
律协：要求退房或补价差无法律依据
深圳律协房地产专委会主任尹成刚在昨日的发言中认为，虽然因为楼房降价后，业主要求退房或补偿价差，上海法院也有过支持业主的判决，但前提是双方在合同补充条款第三条有约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的3%，并承担由此产生的一切费用，法院正是基于这一约定而作出解除合同的判决，但据昨日现场询问，深圳开发商与购房者的购房合同中均无该条款，因而退房的诉求应无法获法院支持。
业主因开发商降价要求补价差是否合理合法？深圳律协副会长张志此前说，原则上不认为业主的这一请求是合法合理的，尹成刚也分析认为，购房是一个市场行为，市场行为本身就有交易风险，任何一方不能将自身应该承担的风险责任转嫁他人。
开发商代表：
调整价格属自主权没侵权没违约
万科地产代表在发言中也认为，要求民事赔偿的前提，是对方有侵权或者违约的行为。开发商根据市场情况调整价格，这是他的经营自主权，没有侵害任何人的合法权益；开发商在房屋买卖合同中，也没有与买受人约定，保证不降价，否则将负责赔偿，没有这样约定，也就不存在违约。既无侵权，也无违约，赔偿的要求，从何谈起？
“客户所不满意的，是开发商降价销售。但他想过没有，不要说降价，就是开发商把房子全部送人，也是他的权利？别人有权利干涉吗？开发商卖给别人多少钱，与卖给你多少钱没有关系，这是由合同的相对性决定的”，万科代表打了这样一个极端的比方。在他看来，甲乙两方签的合同，只对双方有约束力，只涉及双方的权利义务，而与第三人无关。他又举例民航的机票：“同一架飞机上，有的人出了全价，有的人是三折，出了全价的，心里肯定不舒服，但你能指责民航欺负人吗？人家跟你达成的合同就是这个价格，你是自愿履行的，航空公司与别人的合同条件如何，与你有啥关系？”“假如现在形势相反，房价大涨，开发商要求解除合同或者加价，客户能答应吗？”他反问。
“如果楼盘降价就要补，市场就会混乱不堪，可以想象，业主买了价再高的房也不用担心，有人补价差氨，金地代表表示这样的担心。
市国土局代表：
该诉求非法、无理、蛮横补偿的头不能开
在昨日正式召开新闻发布会之前，深圳市国土局相关代表和与会各方就这一问题展开讨论，国土局的代表在发言中介绍，对目前的房价，定位为房产市场的理性回归，价格日趋合理。这一系列的降价退房补偿先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始，后来有业主到市信访办上访，要求退房补价差，造成了不好的影响。据分析，房价下跌受损失最大的是投资炒房者，因为对于自住者而言，跌了也没有实际性影响，这些人也应该反剩
对于这一系列事件，国土局代表认为，业主的这种诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，如果此头一开，将在全市形成不好的先例。他要求万科、金地等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。
对于业主的诉求，这位代表也表示，相关报道在网络上也引起强烈反响，但通过目前网络民意的反映，多数人认为这一诉求缺乏理性。
■教训
风险提示很重要
深圳律协房地产专委会主任尹成刚认为，虽然从法律角度，开发商无需补价差，但有关方面也应该做好风险提示和价格干扰。
对于这一纷争，颜雪明也认为，说明所处的这个市场并不成熟。开发商要总结的是，如何向客户提示风险，如何令客户持久地满意；购房者则要总结如何更理性地投资，更准确地判断和承受风险，依照法律与合同维护自己的权益。而作为公众喉舌的媒体和作为市场裁判的政府，也应当对这一场纷争有明确的是非判断，向社会传达出正确的信息。
■开发商观点
房价缩水不“怪”开发商
万科代表认为业主房屋价值下降是市场价值降低所致
「万科地产」该是多少钱，市场说了算
对于桑泰地产的补偿，万科公司代表表示，考虑到客户的实际感受，有的开发商采取了给付一定利益，以安慰客户的做法。这属于开发商自主处分自己财产的行为。但这并不意味着法律责任或者合同义务，他愿意给谁利益、愿意给谁多少，都是他自己的事情，万科不会考虑补价差，但同样会考虑到客户的感受，会在合同义务之外做更多的事，例如提升房屋价值等，但仍会以合同为底线。
万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明介绍说，买房人的房屋价值缩水是市场造成的，对于不少业主认为，正是因为开发商降价，导致自己房子价格缩小，这是不对的。他认为，客户房子原样存在，并没有受到任何损坏。客户所说的损失，只是市场价值的降低。既然是市场价值下降，那就不是交易对方的原因。客户原来肯出200万元来买，说明那时市场认可的价值是200万元；现在同样的房子，开发商只卖160万元，并不是开发商风格高，而是市场上它只值160万元了。开发商即使硬撑住不降价，客户手中的房子也不可能保值，该是多少钱，还是由市场说了算。
「桑泰地产」补偿只是企业自主性行为
在万科第五园以及金地梅陇镇等楼盘，部分业主认为降价导致他们的房屋价值受损要求补偿，就在此时，深圳桑泰地产也做出决定：在售楼盘桑泰丹华府三期近期推出特惠单位，对此前已购房的业主，开发商将按照特惠价全部进行差额补偿，桑泰地产因此成为深圳乃至于全国首个全额补偿前业主差额的开发商。
对于补差价的动因，桑泰地产法律顾问在昨日发布会上解释说，丹华府三期于去年年底开盘，均价2万元/平方米，目前已经售出三成20多户，而一、二期的开盘价为八九千元，上月底，该楼盘开始推出特惠单位，1.6万元/平方米的均价，也就是说，受益于这一补偿的只有二十来户可享受4000余元，而且也要在入伙之后根据入伙时的价差来补偿。
桑泰表示，补偿只是在房价下跌时，企业根据市场情况以及企业发展需要做出的一个自主性行为。他解释说，这样做是考虑到因为降价使购房的业主产生心理不平衡，也容易产生社会矛盾。但对于因此举措而冲击到整个市场，这位代表表示当时没有考虑到这么多。
「泰华地产」不退房不补现金差价
在这一轮“降价索赔”中，不少房地产开发企业都受到影响。泰华地产代表介绍说，3月16日开始，就有业主来到售楼处，提出要求无条件退房或现金补差价。公司的处理原则是不退房不补现金差价，但会做价值提升，昨日又送达一份公告书。
（大洋网综合）
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