于凌罡：对于拐点我想说说我的看法，现在的房地产在我判断应该是滞胀，首先就是销售的停滞和减少，销售量2006年北京
房地产成交面积是2287万，2007年成交面积只有1800多万，一下子就降了300多万，下降幅度是非常明显的向下。但是虽然面积下降了，但是总成交额却比2006年增加了200多亿，等于房价迅速上涨的同时供应减少了。今年2008年，虽然说很多数据还要等到年底才出来，但是趋势已经很明显了，第一，今年销售房屋的面积肯定要比07年少，因为目前滞销情况非常严重，特别是奥运会之后大家观望的心态会更严重，因为所有人都不知道奥运会之后北京的房价乃至中国的房价会到哪儿去，所以销售的停滞首先是明确了。第二是房价的单位上涨，因为这个问题实际上不能通过我们普通的销售数据得到的，因为对同一个楼盘销售的跟踪才是最重要的，我们现在做销售数据是根据全北京所有楼盘，可能06、07年或者是05年之前的是逐年房屋销售外移，也就是从三环、四环到五环、六环，房子越来越往外走，所以北京的房价真正的涨幅远远高出政府标出来的50%，甚至有的翻了两倍三倍，甚至四倍。
再有，对于很多想买房子的人，无非想的是第一，对于手里有房的人，他想自己什么时机抛出，这也是刚才莫先生说到的，如果一旦发生这样的问题，因为房地产最难变现，一旦出现拐点就不知道拐到哪里去了。第二种就是想买房的人期待一个合理的入市时机，他还是有一定买房需求，但是他现在的钱不足以买到一个他满意的房子，但是随着房价上涨他又不得不越来越背离他最初的想法，而且他在想如果我再不接受，万一还往上走，我可能将来一万二、一万三就到密云、顺义买房了。事实上现在房市第一是滞胀，第二，包括很多人在想他什么时间入市和出市。我的判断来讲，奥运会之后中国的楼市会有一个很明显的调整，特别是将来销售房屋的政策的限制，另外就是更多的投资环境，刚才莫先生也说到关于其他行业的资金投入房地产的趋势，这里面说一句话，北京土地价格从2006年到2007年每平米涨了679元。
于凌罡：第一，我强调我的数据，很准确的，刚才也讲过的，供给现在变少了，需求也在变少，因为成交量在变少，北京市一个市成交量就下降了300多万平方米。我跟您的观点是相反的。银行信贷对房价的支撑作用我认为有一定道理，不是最根本的问题。
于凌罡：莫先生说的很有道理。实际上真正导致这个房地产市场虚假繁荣，或者造成滞胀，它根本原因是由于房地产的利润在逐渐提升，虽然有些开发商说他最近利润在下降，但是我说一个数据，非常明确的，刚才没有说完。2007年北京市的地价每平米3553块钱，比2006年涨了679块钱，地价只涨了这么一点。所以易老师刚才说的不对。我要说房价，房价从8792涨到12436块，涨了3600多块，可以这么讲，其实真正促使开发商去疯狂地制造他的利润，制造他的泡沫，或者说制造现在的滞胀，其根本原因是在于他们有更高的利润需求。
于凌罡：没有那么高，我是做这行的，咱们说准确的数字，2007年北京市平均成交的地价是3553块，当年的平均房价是12436，也就是即便当年地价比当年房价也不到大概也就25%。但是事实上用两年前的地价比今天的房价才对，因为只有两年前的地，才能开发出今天的房子。两年前的地价是2500多块钱，2400多块钱，绝对不到27%。
于凌罡：房地产项目利润率通常在20%往上走，我们评估一些两限房，也就是在20%到25%左右的项目回报率，但是它的投资回报率往往是达到了50%到100%，如果是一个普通的商品房项目，它的投资回报率在100%以上，所以真正驱动房价，包括上涨，包括滞胀，包括现在很多人为房价说话，去说房价没有出现拐点，去说房价不会有问题，其根本原因还是利益驱动，也就是利润是背后真正推动房价一直在上升的根本推手，就是利润需求，而且他们形成了一个利益团体，也可以说是利益集团。
于凌罡：我说几句，首先易先生刚才一直在说需求在增长，我提供的数据我再重复说一遍，2007年成交额下降了300万平米，将近400万平米，需求下降了这么多，不是没有供给，不是市场没有这400多万平米大家买不到，而是确实滞销卖不出去。这时候由于有高额的利润，他们操纵了一些东西，最终包括我们刚才所说的一些机构，我们不谈拐点，我们谈保障住房，保障住房实际上是在这个时候，我可以这么说，政府的保障住房，包括特别是两限房。现在目前而言，可以说包括两限房在内的很多保障性住房是一种替代供给，这应该在2010年形成真正的爆发力，所以刚才我明确讲了，中国真正要想形成拐点，有硬支撑来保证拐点的话要在2010年，再有，房子本身并不是一个等值品，什么叫等值品？就好象电脑一样，今年的电脑和两年之后电脑不具备可比性，但是我们今天的房子很多人认为它和几年之后的房子是有可比性的，也就是很多老百姓去买房子，哪怕我花多少钱积蓄我要买房子，哪怕当房奴，因为他始终还认为我今天买到房子会比两、三年之后买到的房子好。其实这一点实际上是国内的一个误区，在国外并不是这样的。首先节能建筑和新一代的建筑会替代现有的建筑，再一个，房子本身我们中国毕竟才只有真正十年的商品房经验，所以很多老百姓在买房，和买房以后养房的成本，和买房以后相关的收入，也就是刚才司马老师说到的为什么房价和房租比始终上不去，这就是我们说的中国房地产消费市场不成熟，再有，我要强调一点，房价还有其他决定它的因素。
于凌罡：王石总部在深圳，受南方市场影响比较明显。在北京可以这么说，就好象我们最开始曾经有过一个SARS，但是它在南方已经很火的时候在北京还没有案例。目前南方的房价已经很高，下降的趋势很冥想。如果你曾经一段时间去深圳广州东莞那一带看，他会明确得出和王石相同的结论，就是拐了。但是北京有各种原因，特别是奥运会的原因，深圳已经出现了明显的问题了，但是北京这儿还没有。
于凌罡：以北京为例，两万以上的房子在价，但是一万以下的或者几千的房子降价不明显，特别是周边地区，它的降价并不是很明显。王石的房子都是一万多，处于降价空间里面。就是很简单的区间。
于凌罡：刚才说到政府对于保障性住房的一些做法，按照正常的比例，一个国家应该承担他人口或家庭数的10%作为保障性住房，北京市政府苛刻到什么程度，北京市建委还承认有27万7千户是属于廉租房应保，这是有名单的，但是首先刚才说了，你需要住保障住房，不管是廉租房，两限房，经济适用房，你不能由利益集团做你的主，真正驱动房价和利润上涨是利益集团，事实上包括在两会，包括很多地方我们都能够看到他的身影和他们的力量，我们作为一个老百姓事实上我们需要这些房子，我们也需要付出自己的努力，第一，政府不是保障住房的提供者，这点是一定要注意的，没有一个国家政府来提供，它是由政府组织相关机构来提供，这是一定的，政府提供政策，实际上他们政府的这些政策不是被人为设置了障碍，包括两限房就有很多相关的声音在攻击，就希望抑制两限房，不要让两限房那么多，因为开发商担心两限房价格和商品房差不多，最接近，会最影响开发商利润，因为群体混淆的问题。再有就是关于廉租房，全世界的经验证明廉租房必须由谁提供？必须由政府提供政策，并且由开发商代征土地，再由专业的金融机构投资，金融机构的需求是利润，是利息，比如说廉租房，我们政府盖了一套房子假如十万块钱，金融机构要投的话要十个点的利息，这时候政府就变成了一个提供担保的人，就是比如我们政府出去30万套廉租房，这其中可能有3千人可能还不付房租，这些人的房租由政府来付，由政府要求这些人在将来条件具备的时候还贷。
于凌罡：可以这么说，目前5500点的股市一样，我的建议是你不要买，因为它会跌下来，这个判断是很准确的。目前北京的房价已经涨到见顶的程度，另外，我重复一下刚才一个问题，就是说居者有其屋，但是不能排除两点，第一点，劳动者之间有个体差异你不能否认，这也都是社会分工的最终结果，是由于正常的自然竞争和这个人劳不劳动，努不努力，并不见得是这个人本身聪明不聪明。第二个问题，它的前提是我们建立在一个合理分配前提下，合理分配它离不开自然分工的结果，离不开我们中国的土地到底有多少，首先即便是城市用地，只要合理应用老百姓都有大房子住也并不奇怪。北京市咱们算一下，600万户家庭，平均每户需要100平米地皮只要600平方公里。在这样的情况下我们来说我们土地不稀缺，没问题，说将来房价有下跌的可能性，也就是将来你再买房子可能比现在便宜，这个没问题，但是你要想实现伟大目标，人人都有房子住，这个不现实。
于凌罡：首先第一点，我要讲的还是两点，第一，目前北京的房价确实趋于高位，第二，这个房价很高的情况下你买了它没有投资价值，再有一点，你在真正考虑买房这件事情，你要考虑一点，房屋本身品质会不会上升，就是你今天买这个房子再几年之后你这个房子过时了，那么我在这里说，因为可能我没有那么多话语空间，你买房损失的收益是很高的，因为可能这边也不想给我更多的时间解释这件事情。
于凌罡：其实从合作建房这个角度来讲它有一定市场需求，第一，为什么会有合作建房，因为房地产行业存在暴利，这个门槛很高，也就是它是一种垄断，规模垄断，就是你达不到一定规模你就进入不了这个圈子。第二，如果你真的想在这个市场里稳定的赚到钱，保证你安全的情况下，你至少有一亿八千万以上的现金，作为合作建房，第一，他需要老百姓有一定的公共素质，比如说他认可这个合同的能力，对承诺的兑现性。这里说到一点，比如大家必须对这个合同和这个合作本身有一个认识，合作建房需要老百姓真正意识到大家都不能违约。第二，合作建房在市场上还是一个新生事物，作为新生事物要面对整个房地产商的挑战是不可能的，但是有些媒体，我可以开诚布公地说，非常不负责任地去做这样的挑衅的事情，他就唯恐天下不乱，他就直接要求，甚至于他写出这样的文章，要求在于凌罡准备和开发商合作，谋求共同利益的时候，带着老百姓为了老百姓的利益，我们当时在300多个家庭，每个家庭都出来代表，现场通过，没有一个反对，全票通过，后来我们决定跟万通合作，我们是一个很小的小牛犊，开发商是一群大老虎，人家随便伸出一个手指头一下就能把我们捏死。这个前提是什么，第一，房地产市场确实有这么高的暴利，第二，这些老百姓确实能够真正意识到他在当中相关的责任和义务，比如说我们要求出租人开会，我们要求每个月你来开一次会，在公司成立以后我们要使用这样的手段，都不见得能达到很好的效果。总之中国合作建房需要老百姓有更多的民智，真正最关键的问题是房地产本身存在一定的垄断。
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