北京
政协委员、地税局局长王纪平1月22日在北京"两会"上透露,北京市已率先向国家税务总局提交了物业税"空转实"的申请,最快今年6月份北京将开征物业税。
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来自中介行业的消息表明,北京市初次制定的物业税税率为每年征收物业评估价值的0.8%-1.4%,实际征收额依据物业每年评估价值变化。
记者另外获悉,除北京外,多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税"空转实"的申请方案。
各个城市所递交方案内容不同,依据自身情况而定,但意思都一致指向一点:目前这些城市已经具备物业税"空转实"的条件,如果不能实现"空转实",再"空转"下去已经没有意义。
申请:"空转"到"实转"
北京进行物业税"空转"试点,至今已有3年。
2007年10月,国家税务总局宣布将物业税"空转"试点城市由6个扩大到10个。而物业税"空转"试点城市扩大到10个已经说明了物业税"空转"三年的试点成果得到国家有关部门肯定,开始向全国推广。
北京市地税局一位有关人士说,北京物业税"空转"试点工作全部由国家税务总局来掌控,但是从北京市试点情况来看,一些诸如物业价值评估等难题已经得到突破性解决。
记者了解到,北京市申报物业税"空转实"主要出于三个方面原因:一是完善目前税制,相应国家税务总局推出物业税的工作;二是开辟新的地方税源,优化北京市税收结构;三是增强税收参与房地产宏观调控的功能,以区别性物业税来调节购房需求。
王纪平表示,北京市会通过减轻企业税、个人所得税等途径从另一方面平衡增加物业税给纳税人带来的税收负担,整体上不会增加纳税人负担。
中原地产华北区总经理李文杰表示,物业税以前在北京以"房产税"的名义进行空转运行,物业税开征后,北京市可能会对现有房地产行业税收进行整合,减少一些重复纳税的地方。
所有参与物业税政策制定的专家都倾向一种观点:开征物业税不能增加普通纳税人负担。
或因如此,北京市在申报物业税开征方案时表示,暂时不对民宅征税。
中央与地方:财政再分配
上述北京市地税局有关人士表示,开征物业税要对房地产调控起到辅助作用,商业地产一向是投资性购房的热点,而且物业价值比较好评估,价格风险较小,因此选择先对商业地产开征物业税。
我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者,北京有可能三年内暂时不对住宅征收物业税,因为住宅量太庞大,目前物业税评估等技术手段支持上还不能覆盖。
"只征商业地产"等内容均出自北京市所提交的物业税"空转实"方案。而北京地税局一位知情人士介绍,多数试点城市为避免评估困难,都准备只对商业地产征收物业税。
另一经济发达城市的提案内容倾向于对商业地产和住宅都征税。
各个城市在物业税"空转实"申报中十分积极,其主要原因是物业税是对固定资产持有环节征收,之前有说法是物业税归地方政府。如果这样,则物业税将给地方财政收入带来巨大利益。
以北京为例,商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上,保守估计每月也可增加税款4亿元,一年就增加税款50亿元以上。上海市房价升值更高,原来每平方米5000元的商业物业如今已经上涨到了2-3万元/平方米。按照物业评估值征收1%的话,上海市财政收入将增加上百亿元。
记者获悉,各地物业税"空转实"方案的前提均是不增加纳税人负担,都将采取降低流转环节税负的方式来平衡税收。如果按照各地申报的物业税"空转实"方案,将是中央与地方财政收入的一次再分配。
上述知情人士告诉记者,各城市申报方案另一个存在较大争议的地方是,各地申报方案不一,物业税是否能分地区执行?
北京市地税局局长王纪平告诉记者,北京住宅数量庞大,而且产权不一,对北京住宅和商业全面征收物业税不太可能。
而有财税方面专家倾向于物业税应该承担房地产宏观调控功能,一旦推出就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。
如果征收物业税,则一些诸如医院、军队等非盈利单位持有的物业也要征收,这个问题怎么解决?
最关键问题是,关于物业税归属问题仍存争执,是归中央还是归地方并没有最后明确。据悉,在这次"上书"以后,几个主管部门仍对物业税归属问题有较大分歧。
影响:商业地产有走低趋势
据高力国际顾问公司24日发布的研究报告数据,受信贷政策和物业税预期影响,北京商用物业、写字楼等商业地产成交量和价格在2007年第四季度呈现双降趋势。市场价格反应灵敏的亚运村和中关村地区写字楼租金还出现了明显下降。
截止到2007年末,北京市写字楼空置率达到16%。
高力国际投资与项目部董事黄卓伟告诉记者,2007年第四季度北京市中高档住宅市场和其他商业物业出现空置率上升等问题的主要原因是市场供应变化和人们预期改变。
中高档住宅和商业地产成交量下降的另一个原因是需求量下降,多数购买此类住房的人为投资需求,而非自住。因此如何以合适价位将手中所购豪宅出售,是买家购买之前就需要考虑的问题。由于物业税等一系列不利消息影响,房地产市场投资需求下降,并造成了豪宅和商业地产的成交量下降。
胡景晖表示,北京市在开征物业税的同时,有可能将营业税等流通环节税负降低甚至取消,最终通过物业税来达到"持有环节缴税,促进房屋流通"的目的。而第一批进入物业税"实转"的地产已经圈定厂房、写字楼、商铺,商业地产进一步走低的趋势大于中高档住宅。
来源：21世纪经济报道
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