主持人芬芬：亲爱的网民朋友大家好，欢迎观看本期访谈，我是主持人芬芬。我们这期节目是腾讯新闻频道联合杭州
钱江晚报同时为大家直播的。说到我们这个节目的名称，很有意思“强国讲坛”，以后在我们节目当中会请来政治、经济、文化以及军事界的各界人士和我们网友就一些热点、焦点话题和大家在线互动。今天我们和大家聊的话题是中国房价，这也是大家最为关注的话题之一了。说到房价，我们同事之前讨论说，有钱千万别买房，因为买了房，我们没准就成了房奴，到底要不要成房奴，以后的政策会有多大的变化，或者说我们应该是在几年以后买房等等，这一系列的问题可能也困扰着我们众多网民朋友，今天和大家邀请一位嘉宾和我们众多网友对话。他就是中国著名经济学者，中国社科院金融研究所研究员易宪容老师，欢迎易老师。
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易宪容：各位网友下午好！十分高兴和大家一起讨论房地产市场问题。
主持人芬芬：易老师您好，我们说到“房奴”，现在是网上的一个热门词汇了。据您统计，中国房奴大概有多少人？有多少人真正有自己的房子，还有多少人在做房奴？
易宪容：多少人有自己的房子，目前还没有准确的数据。如果按照比例来看，就一个城市来讲，不仅仅是城市居民，还包括一些流动居民，或者是没有户口的居民。我们政府公布的一个数据，往往觉得我们住房个人持有率比较高，其实它仅仅包括一部分，还有一部分是户口的城市居民，比如北京，有户口的城镇居民占的比例估计40%都没有到。如果按照这样来计算，住房持有率应该不是太高的。
主持人芬芬：大概是一个什么样的比例？
易宪容：我没有计算过。
主持人芬芬：说到房奴这个话题，人们会问为什么房价会这么高？
易宪容：我们目前的房地产市场，投资比例、炒作比重比较高，就会出现一个结果，为什么会比重这么高？第一，我们房地产市场的投资人，利用我们政府没有把投资和消费进行区分。我买房子做投资，用个人消费的优惠利率去做投资。我向银行借钱很容易，又是优惠利率，那么投资者肯定千方百计要进入这个市场进行投资。很多人去投资、炒作，房价并不是由供求关系决定。如果我们市场真的由供求关系决定，主要是指我们买的房子是为了自己住，自己住的话数量是有限的，比如说买一套自己住，而不会买很多房子自己住，这样的话住的成本就会增高。而居民买房子做投资，你可以买一套，两套，买十套，一百套都是无止境的，主要看你投资收益率有多高。前几年政府要稳定房价，还有优惠利率，居民进入房地产借钱很便宜，只要有一点点钱，利用金融杠杆，就可以买很多房子。你买是要投资，我买也是投资，大家都买，大家觉得有钱赚。
主持人芬芬：最新出台的一项房贷新政，有关于抑制第二套房产的相关政策肯定也是一个利好消息。你怎么看这个政策对于房市的影响？
易宪容：政府早几年没有看到这个问题，最近一两年意识到了这个问题，通过有效供给是不可能的。如果房地产是一个投资市场，政府要稳定房价，投资者可以便利地从银行获得优惠利率，我们住到月球上去都不够。因为他可以买一百套，一千套。452号文件，就是针对房地产市场的基本东西，把它区分开。投资可以，消费也可以，但消费有消费的利息，消费有消费的价格，投资有投资的价格。你做投资，政府就采取市场利率。你做消费，政府鼓励你，帮助你采取优惠的利率。只要把目前的房地产市场，把投资和消费用政策的方式，特别是通过银行、信贷的方式区分开，做一个比较好的调整，那么我们的投资可能会减少，同时房地产出现的变化就很必然的。
主持人芬芬：一定程度上解决了房地产市场的症结问题，早前我们在您的博客里面看到，您说宏观调控政策调整对于房地产市场影响非常有限，因为没有解决对症下药的症结问题。您觉得除了这方面一定程度上缓解了症结问题，另外还有哪些症结？
易宪容：大家对宏观调控的理解有一些偏颇，其实都不是宏观调控。
主持人芬芬：真正意义上的宏观调控是什么？
易宪容：经济学的宏观调控，是在总论上控制，只是货币政策这些，其他都不是宏观调控。我们早几年没有把握住宏观调控这个工具的核心，所以我们出了很多行政性的措施，但肯定起不到效果。我们最近的文件，包括359文件、425文件，就是把握了核心，从信贷上调整我们新的政策。如果把这个政策落实下来，那么效果就很大了。
主持人芬芬：真正从影响房价高的因素做起。
易宪容：先把投资和消费区分开，你是投资，政府就采取市场利率，你是消费，政府就采取优惠利率。其实房地产还是有风险的。早几年为什么在房地产市场，只要买房子就挣钱，这跟我们的优惠利率有关。我们那时候采取优惠利率，是处于低利率和负利率的水平，我们一年基准利率调到了4.14%，对于我们现在6.9%的CPI来讲，我们现在还是负3个百分点的利率。我们成本是7万亿，如果提高3个百分点的利率，7万亿乘3，就是2100亿。政府要采取政策，对于投资人来讲不享受这个优惠利率，把居民成本利率上升，负利率减少。如果把这些统计过来，投资人的收益就低了。
主持人芬芬：没有太多收益，就会减少对房地产的投资。
易宪容：对。为什么现在大家都认为买房子赚钱，跟政府的政策有关系。
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