劳动密集型的服务者只有集中在城市中心区才能满足社会上的服务需求，并解决自己的就业。
———邹兵
■人物简介
邹兵，深圳市城市规划设计研究院城市发展研究所所长，《深圳市城市总体规划（2007-2020）》修编参与者之一。
按照正在公示的《深圳城市总体规划（2007—2020）》确定的目标，到2020年时，深圳将新增住房建筑面积1.2亿—1.5亿平方米，并增加供应3000万平方米政策性保障住房。按届时深圳住房建筑面积总规模达到3.7亿—4亿平方米、人口规模控制在1100万人计算，人均居住面积可达35平方米，达到了国家确定的“小康水平”。到2020年时，符合条件的非深户籍人口，也将有人能享受到这3000万平方米政策性保障房的福利。
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2020年的某一天，40岁的刘阿姨早早地便从皇岗村出来，经过滨河路上的一个天桥，只用10分钟就赶到了上班的地方———福田中心区内某小区的物业管理处。这时的皇岗村已经在城中村改造中改头换面，虽然这里的高层建筑刘阿姨买不起，但政府已经在这里给她家安排了一处60平方米的廉租房，每月的月租只需要象征性地缴纳几十块钱即可。
刘阿姨夫妻从事的是保洁工作，二人每月的薪水只有2000多元，不过皇岗村还保留着便宜的菜市场，每天只需要走路便可上下班和买菜。再加上政府早已建立完善的医疗保障和子女教育体系，所以刘阿姨一家的生活压力并不大，也早已没有了年轻时“深圳这么大，何处是我家”的感叹。
富人居住区将多选择“三边”地带
按照正在公示的《深圳城市总体规划（2007—2020）》中对于未来深圳住房保障的安排，人们完全有理由想象出这一幕：那时的深圳，虽然总体物价水平可能比现在还高，但这个城市里的穷人，却大多居住在交通便利、配套齐全但未必高档的住宅区里。有些穷人甚至就住在福田中心区、前海中心区这两个城市中心区周边。
“把更多的穷人留在城市中心区，是这部规划在未来居住用地布局方面作出的一个重要安排。”深圳市城市规划设计研究院城市发展研究所所长邹兵昨天告诉记者。
“在生活配套服务方面，低收入群体（穷人）往往希望通过步行就能够获得最便利的就业、就学、就医以及购买生活必需品的需要，这只能在中心城区内才能实现。而在偏远的地方，即使开设了大超市，也未必适合低收入群体去消费。”
因此，在这部规划中，对深圳未来的住房保障体系确立了一个重要的指导思想，即尽量在城市中心区域内，通过城中村改造及高密度开发，保障低收入群体的居住；在那些轨道交通沿线地区，也采取高密度开发，优先提供面向中低阶层的普通商品房。至于富人，则将引导他们选择那些“三边”（山边、海边、村边）地区居住。
住房保障2020年可覆盖20%人口
按照《深圳城市总体规划（2007—2020）》确定的目标，到2020年时，深圳将新增住房建筑面积1.2亿—1.5亿平方米，并增加供应3000万平方米政策性保障住房。按届时深圳住房建筑面积总规模达到3.7亿—4亿平方米、人口规模控制在1100万人计算，人均居住面积可达35平方米，达到了国家确定的“小康水平”。另外，按照享受住房保障的常住人口每人平均居住面积15平方米计算，这3000万平方米政策性保障住房可解决200万人的住房保障，覆盖面为20%左右。
到2020年时，拥有深圳的户籍人口必将大量增加，但只要是确实为深圳发展做出了贡献，并符合条件的非深户籍人口，也将有人能享受到这3000万平方米政策性保障房的福利。
■专家解读
市城市规划设计研究院城市发展研究所所长邹兵
低收入者要留在中心区
记者（以下简称“记”）：这部规划中提出了“到2020年时，深圳将新增住房建筑面积1.2亿—1.5亿平方米，并增加供应3000万平方米政策性保障住房”的目标。一个最现实的问题就是，土地在哪里？
邹兵（以下简称“邹”）：说实话，深圳现在区位好的、整块的土地都很少了。大部分都分布在山边、海边、村边这些“三边”地带，而且那里有很多地还并不适合做居住用地。同时，在深圳工业要发展、公共配套设施在完善的背景下，解决新增居住用地确实困难很大。所以在规划中提出，未来的居住用地将由现在180余平方公里，达到234.9平方公里。在这增加的50余平方公里中，新增的居住用地为23—26平方公里，余下还要由存量建设用地的改造更新提供新增居住用地23—30平方公里，占到了一半。
城中村私宅占住宅一半
记：说到存量建设用地的改造更新，很自然就会让人想起城中村改造了。
邹：对，未来深圳很多中低收入人口的住房居住问题，都应该通过城中村改造和整治来解决。劳动密集型的服务行业者只有集中在城市的中心区域才能满足社会上的这种服务需求，并解决自己的就业。如果让他们住在城市偏远地区，这种服务需求反而很少。所以说，最低收入的人群反而应该安排在城市中心区。进而就更明确了，只能靠城中村改造解决，因为城中村建筑总量在深圳现有建筑总量中所占比例是最大的。
记：你们在做这部总体规划之前，有没有对全市各类建筑进行摸底，目前的城中村私宅到底有多少？
邹：我们有权威部门的统计数字，到2005年底，全市合法、非法的各种住房共计有2.45亿平方米，按深圳现有人口1400万计算的话，平摊到每个人头上也有近20平方米。其中，原住民的私宅1.2亿平方米，此外还有1800万平方米的政策性住房、7000多万平方米商品房，另有3000万平方米各种企事业单位自建房、宿舍等。
有钱人会越住越远
记：这部总体规划中还提到了轨道沿线地区、东部滨海地区、新城地区等地区，这些地区安排谁去住比较合适？
邹：我们希望，将来无论是轨道沿线的开发，还是一些新城的开发，都应该捆绑一定的政策性住房，并更多地开发小户型。实际上，政府现在就已经开始这样做了。轨道沿线捆绑建设的政策性住房给谁住呢？不是最低收入人群，而应是中低收入的人群。而在特区外的几个新城地区，我们注重在发展产业的同时，还要努力实现居住与建设的平衡，建设一些宿舍区，并建设起完善的生活配套，就地满足他们的需要。这样，也可以避免大规模的人流在特区内外往来造成交通拥堵。
记：看来有钱人只能住得更远了。
邹：现在在我们的城市中心区域，已经建了太多的高档楼盘了。我们必须要改变过去那种“廉租房应建在偏远地区”和“把城市最好的地方留给档次最高的商品房”的误区。所以，高档商品房反而应该选择那些“三边”地区的剩余土地，因为高收入阶层要亲山近海，需要好的景观，又不受交通的限制。同时，选择这种地方建设高水平住宅，也是满足深圳走向国际化，吸引高端人才需要的一种安排。
南方都市报 记者 李斌
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