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住房房价“超支”：财税政策无差别助长房市投机
目前的住房价格，已经大大超过了居民的支付能力。其根本原因，是政府没有根据房屋的具体用途，采取有差别的财税政策，助长了住房市场的投机。“
南都：过去5年，政府采取了多种手段来控制住房价格，但似乎有些地区的住房有“越调控越贵”的趋势。您认为房价居高不下的原因是什么？
丁宁宁：在快速城市化的过程中，住房价格攀升有需求旺盛的因素。但目前的住房价格，已经大大超过了居民的支付能力。其根本原因，是政府没有根据房屋的具体用途，采取有差别的财税政策，助长了住房市场的投机。
住房本身是一个内容丰富的概念。它既是消费品，又是投资品；既可能是生活必需品，也可能是高档奢侈品。不同收入阶层对住房的要求也不一样。必须具体问题具体分析。一户拥有的一人一间的一套住房，肯定是生活必需品。比尔？盖茨的豪宅，就属于高档奢侈品。一户有2套以上的住房，出租或者空置，那就是投资品或潜在投资品。
国外的通常做法是，凡是自己用的第一套住房，如果不是豪宅，一般都给予贷款上的优惠，还贷期间冲减个人所得税。豪宅则不仅不享受这种待遇，而且要缴纳高额的财产税。出租住房或者倒手买卖房屋的收入，则计入个人所得征税。
抑制投机，最有效是引入购房实名制和税收杠杆
南都：近几年来，坊间先后出现“炒房团”和外资流入内地炒楼的说法，您认为什么是平抑房价最有效的手段呢？
丁宁宁：长期来看当然是多盖房子，缓和供需矛盾。近期则主要是抑制投机。国际经验告诉我们，抑制投机的最有效措施是引人购房实名登记制度，同时根据房屋具体的实际用途，采取不同的财税鼓励或限制政策。
有意思的是，中国许多对物权法推崇备至的学者却反对住房实名制，理由是保护个人隐私。其实政府在一般情况下，只要不在媒体上公布具体的房屋所有人，个人隐私就得到了应有的保护。而如果没有住房实名登记制度，政府根据什么来保护私有财产呢？
通过购房登记实名制并根据购房者的实际用途进行税收上的调节，就可以大大抑制住房投机的冲动，让多数住房回归生活必需品的本质。所谓住房政策，就是对不同住房的不同用途，采取不同的财税及其他方面的政策。例如“廉租房”不得自行转租，经济适用房不得自行出售，商品房出租要纳税，出售商品房必须计入个人所得征税，等等。
考虑国情，经济适用房的面积宜以60平米为界
南都：全国住宅工作会议拟将房价调控分两步走，第一步是完善政府主导的住房保障体系；第二步是引导住宅产业朝着温和、健康的方向发展。您认为还有哪些问题值得注意？
丁宁宁：我国宜居地区的人口密度大约是欧洲的3倍，和日本差不多。家庭也趋于小型化。但我们的经济适用房标准定为90平方米，超过了欧洲的平均水平。这显然是有问题的。我国城市每年增加800多万人，城市居民也有住房改善的要求。但经济适用房的销售对象是城市中等以下收入阶层。对于刚毕业的大学生和棚户区改造的小户居民来说，经济适用房的建筑面积不应超过60平米，也就是80年代的两室一厅。这才符合他们的实际需求。廉租房以城市低收入家庭和进城务工农民为主要对象，面积上也应当以此为界。凡是有能力自己改善的，就不要享受政府的补贴政策。
现在的房子越盖越大，200平米以上的单套住房比比皆是。这个趋势必须进行控制，办法很简单，超过200平方米的住宅加征随面积递增的奢侈品消费税。
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