奇异的合谋
今年１月２７日，一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐，一直看好深圳楼市，但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的４０００人（约２０００户），不由倒抽一口冷气——这个楼盘只有８００多套。
当场摇号抽签，抽中的每一拨１０户依次选房。杨锐幸运地排进了第３拨，也是最后一拨。“进去一看，８０％的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登，但看到如此情形，杨锐临时决定多买一套，他在剩下的户型里随便挑了两套。
其他还在等待叫号的约１９７０户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来，人们激动、愤怒，大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。
就像参加了一次“轮盘赌”一样——作为奖赏，中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价１６２００元每平米的房屋。可以计算出，中签率是１．５％；购房者中的老股民还记得，１９９２年百万人排队抢购股票认购证的那次，中签率是１０％。
和很多至今在网站讨伐开发商的市民一样，杨锐认定那次在会展中心１．５％的中签率便是其中手法拙劣的一例。
他说：“我回去上网查那天成交的不足５０％，也就是说房子根本没有卖完，我担心是完成手续时间不够，连着两三个星期上网查都是同样的结果，春节一过，开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房，这一次房价就是１８０００元了。”
“时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说，这个口号的确别有意味。
“开发商捂盘惜售的现象确实存在，但对于正规的大开发商来说，它们更倾向于快速套现，将资金转入下一个项目，而不愿承担市场风险。所以，楼市泡沫并不一定产生于有人恶意囤积，而是整个市场和社会的短视。”肖小平说。
２００６年以来，楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系，“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种，一些地产商采用了更为高级而合法的方式，它们在正式开盘前，会进行一段时间的公开询价，将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价，这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间，成为市场上的价格领导者，而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价，而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。
价格继续上涨，地产商将获利，投资者也将获利，本应是价格谈判者的买卖双方，却不约而同地合谋定价，房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票，基本失去议价的机会——他们中许多人也已被逐离在房市之外。
面对南方周末记者，一位知名房地产公司的开发商回应“深圳开发商联手推高房价”的指责时表示：香港房地产商才有可能形成垄断，整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上，可他们也没形成价格联盟，深圳成百上千家开发商，更没有这个可能。
或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。这个时候，没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。
２００７年６月２８日，福田区一块５０００平方米的居住用地拍出１．６６亿元，竞价激烈。该楼面地价为１．０３７５万元／平方米，创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。
而在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。这表明一个可怕的事实，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会这样出价。
另一方面，政府财政也得以大为充裕，房价大涨，导致深圳房地产税收猛增。据《中华工商时报》报道，深圳地税局负责人透露，１－５月深圳房地产市场由于交易活跃，以及多数交易楼盘为５年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计４９．８４亿元?穴未含契税?雪，占全市总税收的１９．６％，全年预计会超过 １００亿元。
有专家表示，开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出，开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。
亦有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。
他预言，“经济发展到现在，各种形式的资产中房产是交易成本最低的，房本位正慢慢变成金融体系的基石。”
谁在裸泳
近日，又有小道消息在深圳地产界传出，７月１５日将是深圳楼市的又一个心理节点，从这一天开始，政府将对房屋出让收益征收１５％的个人所得税。这一次，如果传言属实，买卖双方谁将赢得对峙？过去两年的情形会不会第三次重现？
无论输赢，目前的深圳楼市，租金已不足以支付利息，推动房价的原动力已主要是投机和转手。这意味着，目前的市场逻辑近乎自我循环：房价的上涨系于对仍将上涨的预期。
“售租比（售价／月租）、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说，不乐观，有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度，“所有的风险防范，都是为了应付将来的那一次不景气。”
在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中，柳博总会不合时宜地想起罗伯特·希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授，研究了美国１１５年的房价后得出结论，人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。其他因素，不是早已有之，就是伪命题。但这样的上涨，总会跌落。Ａｎｙｔｈｉｎｇ ｆｌｙｉｎｇ ｈｉｇｈ ｗｉｌｌ ｆａｌｌ．（任何高飞之物均会跌落）
柳博问道：“有谁能保证，房价在未来没有２０％的可能下跌三成？”
到那时，房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句——只有在退潮时才能看得出谁在裸泳，“我希望那时我们都穿着衣服。”
许多人在准备衣服。杨锐已决定不再添置新房，一些炒房客也认为房价太高，已把视线投往下一个可能的资金洼地。数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地涌向惠州、东莞、桂林
、长沙、武汉等城市，继续着淘金神话。不久前，在长沙，一个由深圳地产商开发的楼盘，７０套联排别墅中有４０套为深圳人购得。
地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定，在明年年底前出清存货，不论什么价格。
“下跌是一定的，也许就在明年，也许不那么快。”一位地产商私下坦言，他现在做的所有事情，都是在为将要到来的寒冷期准备。尽管各国的经验表明，房价一般是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块，但是，“如果那个日子来了，很难有人逃得过”，他喃喃自语。
（文中杨锐与傅志刚为化名）
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