转折之年
“房价问题已经是深圳最大的政治问题。”一位深圳市政府部门负责人对南方周末记者坦言。
实际上，深圳市在１９８８年就率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。
１９９３年，这个城市曾自豪地宣称，深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决，该市住宅局因此于１９９２年获得了联合国人居荣誉奖。
当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占３０％，微利房占４０％，商品房占３０％的比例，并注明：此后，建房比例中的两头逐渐减少，微利房逐渐增多。
那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。
然而在１０年后的２００３年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。
上述政府部门的负责人将之定为深圳房价的转折点。“就像米和盐一样，房子是半公共产品。因为房屋承载着人的基本居住权利。而房地产商就是想把政府供应这块挤掉。当时一些开发商攻击住宅局，认为住宅局成为一个政府背景的开发商。”
“与香港
覆盖６０％人群的公屋制度一样，过去深圳居民三五年或者七八年总是能排上房号。可现在怎么保证？”他说。
然而，房地产市场化是全国一盘棋，深圳对此似乎无能为力。
通往“繁荣”之路
“如果说，２００６年深圳楼市是疯狂，那么，今年则是癫狂。”６月２２日，世华地产市场研究总监肖小平对南方周末记者说。在她的记忆中，疯狂源自２００５年下半年。十余天的采访中，这一印象不断被印证。
２００５年之前，深圳以房价平稳著称。当杭州、上海、北京等明星城市的房价次第领涨时，深圳更像一个局外人——这里的居民经历过１９９０年代中后期的楼价下跌（价格从高位时的１００００元／平方米跌落一半），也见证过香港楼市的崩溃、负资产阶层的凄苦，“他们更理性，不轻易投机”，香港学者郎咸平曾这样评价。
房价温和而平静地上涨几年后（每年约５％），深圳人对楼市的审慎态度开始悄然而变。
推力更多地来自深圳之外。２００５年前后，“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一，它的意思是：钱太多了。这意味着，“留什么在手上都比留人民币好。”一位前地产中介说，从２００５年开始，她替自己和几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产，至今，获利数倍。
经济学家们对此有着清晰的解释：事实上，在货币市场上有超额供给（即流动性过剩或钱太多了）时，人们会通过增加支出来调节，而这种支出通常会是投资而不是消费。
由于前期的平稳，相较于北京、上海，２００５年的深圳楼市已有落差，颇让投资者放心，在深圳购置房产显然是一个稳妥的选择。
何况，可供中国普通居民选择的投资品实在不多——比起普洱茶、艺术品，甚至是奢侈品，股票、房产还是更可靠一些。相较阴晴不定的股市，房产又更可靠。何况，房产比股票更“重”：股票只是一张纸，而房价即使下跌，还可通过出租房屋挽回损失。
２００５年７月，另一个大事件更将深圳人推向了投资一途——人民币开始汇率改革。ＱＦＩＩ（合资格的境外机构投资者）提出了近乎夸张的建议，“持有一切以人民币计价的资产，包括垃圾。”
那时至今，人民币累计升值幅度已超过７％，各方预测，升值仍将持续。这意味着，人民币汇率目前仍被低估。通俗而言，汇率是现金的价格，当把现金的价格往下压的时候，其他资产的价格都要上涨。房产亦如是，直到汇率不再上升。
“人民币一升值，我们就意识到，深圳将接过上海、北京的接力棒，成为房产投资的又一个资金洼地。房价上涨无可避免。”一位房地产策划师回忆道。
汇改前两个月，调控楼市的“国六条”出台，深圳市政府应声宣布，从６月１日开始，“新房２年内出售须缴纳５％营业税”。这为深圳人的理性选择增添了些许戏剧性?押卖方希望以更高价卖，以弥补陡然增出的成本，买方不愿买，等着房价跌。心理对峙持续了３个月，以买方卸甲投降、追涨购买告终。
征税５％，房价涨幅不止５％。肖小平解释，被征税者涨价５％，不需要交税的卖方不会不跟着涨，为了得到与后者相等的收益，交税者还会接着涨价……这样的逐涨游戏，在一直是卖方市场的深圳楼市，成为了不断探测买房者心理底线的竞价过程。
一位有威斯康星大学经济学博士背景的地产商将人们投资楼市的冲动称为“理性选择”。当前人民币的存款利息已低于通货膨胀率，即经济学家们所说的“负利率”。将现金留在手里或存银行，其实际购买能力将下降，并不理性；用于购买股票或房产，或许还可以预期未来升值。
事实上，在市场经济发达的国家，房地产隶属于金融业，而不是制造业。房子是金融产品而不是单纯的消费品。很多中国老百姓没有这个常识——房产类似股票，它的价格某种程度上来自于“散户们”自己对未来的预期。
于是，看似荒诞却符合逻辑的一幕出现：政府抑制投资或投机需求的良好意愿，在买卖双方力量不均的竞价中，违背初衷，成为了房价上涨的助推剂。
一系列事件之后，深圳楼市踏上了通往“繁荣”之路。
满城尽是炒房客？
看涨！看涨！深圳楼市从２００６年的疯狂，演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想象力的一种嘲弄。
新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行——只有这些地方，才能容纳下等候抽签的购房者。过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员，现在则出没于各个售楼现场——他们的在场，多少能缓解人群对地产商的责难。
２００６年底，观澜高尔夫推出１６０多套别墅，６００多户闻讯抢购，近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套——或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼：“别抽签了，干脆现场拍卖吧！”
今年４月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（２００７）》称，去年置业者中有超过３０％在取得产权证后半年内转手。
“炒家让一切都失去了平衡！看不懂，居然可以炒到这么高！”深圳规划局的一位官员直言。
“像炒股票一样，他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样，过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉南方周末记者，他见过一套房子，半年内转了三道手。
而在中介圈内，一则传言广为流传：８０００个炒家控制了深圳将近３０％的二手豪宅。
传言无法求证。追溯历史报道，２００５年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的１０％。
至于今年，一位不愿透露姓名的地产高管披露，他们的楼盘约３５％－４０％是投资性购买，“其他开发商的数据也大致相同”。
深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的７０％。”根据他的经验，全市范围内这一比例约为３５％。
这与深圳发展银行高级业务经理高黑的经验大体相符——他的业务中，１／３是初次买房，１／３是投资，１／３是转贷。而转贷，常常是为了装修或买第二套房。
这与世华地产的调查暗合。在回答购房动机时，１５％的人选择“自住”，１５％的人选择“投资”，余下的７０％则选择“投资兼自住”——如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。
一位留美博士出身的地产商认为：在成熟市场，成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。“价低买进，平稳楼市；价高卖出，平抑房价。”然而，在一个失序市场中，炒家的投资行为无法不以一种唯利是图见利忘义的负面形象示人。
炒家“干炒”早已不是秘密。房价的上涨，已把太多自住需求抛离，目前二手房已经从由投资客转卖给自住者，转变为了投资客转给投资客，投资客之间相互接货，然后一波波抬价，也就是所谓的“干炒”。
楼市，已是投资者的盛宴。他们对上涨的预期，甚至强于地产商——只要继续上涨，就意味着获利。这些逐浪者，在追逐中叠加、推高着浪花，一次又一次，试探、突破着人们的心理底线，也挑战着彼此的心理底线。
这座城市从未拥有过这么多的百万富翁、千万富翁和亿万富翁。财富与勤奋、刻苦和知识不再有那么大的关系，而更要归功于冒险，或是与地产商的良好关系。
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