透视
深圳房价失控探源
与上海
、北京、广州等城市相比，今年以来，深圳楼价大有“后来居上”之势。
按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%、12.3%。每月房价涨幅，深圳均居70个大中城市前列。
“再高的房价，结果还是卖了。再紧张的供应，还是没有人睡到马路上！”深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁认为，深圳的高房价是多种因素共同推进的结果，其间既有城市的刚性需求，也有市场的投机因素，既有地理位置的特殊性，也涉及经济大环境的普遍性。
“供求失衡”
“深圳住房的供求失衡，比上海、北京、广州等任何一个大城市都严重。”
深圳某房地产公司投资总监李宁认为，深圳面积只有上海的1/3，但上海人口有1700万，深圳人口也达到了1400万。土地资源的紧缺，注定了深圳住房具有强烈的刚性需求。
据悉，2002年以来深圳每年用于住房建设的土地，一直远低于京、沪、穗等特大城市。深圳每年的土地供应量，均无法满足每年新增900万平方米的住房需求。与此同时，深圳人口却按80万~100万/年的速度逐年增长。
“深圳是全国最年轻的移民城市，在深圳工作的大都是年轻人。”李宁说，在上海、北京等地，年轻人可以暂住父母家中，不必急于买房，而在深圳，这种情况少之又少。
根据全国第五次人口普查资料，2002年深圳15至64岁的人口占了90.39%，65岁以上人口仅为7.8万人。
另据统计，今年1~5月，深圳新建商品房批准预售面积仅为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%。其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。
“我们可以看到，深圳上半年楼市的异常火热，正好对应了深圳住房供应的锐减。”深圳龙华开发有限公司副总邓坚提醒说，“苍蝇不叮无缝的蛋。”正是因为深圳房地产在供应上的不足，才给投机活动提供了前提条件。
“移民效应”
“现在在深圳居住的香港人有10万之多。”
宋丁指出，与广州等城市不同，深圳作为香港的后花园，在楼市的刚性需求上，还必须算上香港的“移民效应”。
至深圳建立特区以来，香港人在深圳的置业活跃地区，一直随着通关口岸历经数次变迁。首先是罗湖、布吉，然后是福田、皇岗。
特别是2003年，香港在普及智能身份证后，开通了“E”道服务，港人往返内地基本实现了同城流动。现在，具有智能身份证的香港市民，只需将手指在关口的指纹机上轻轻一点，就可以确认身份。
7月1日，连接深港两地的西部通道正式开通，香港元朗的市民，只需8~14分钟车程就可以跨海直达深圳的蛇口。作为深港之间的第九个口岸，新一轮的港人北上置业潮正在形成。
据悉，今年上半年，香港一共在西部通道附近拍卖了两块土地，地价平均是3000~4000元/平方尺，约等于3万元~4万元/平方米。香港开发商方面预期，两年后该项目售价应在10万元/平方米。对比西部通道另一端的深圳蛇口，目前房屋的均价仅为2万元/平方米。
“只要两个城市之间仍然存在着一定的房价落差，随着交通的日趋便利，就会有越来越多的香港人愿意来深圳居住。”李宁说，今年以来，深圳南山区成交价历史性超过中心区福田区，蛇口望海路一带楼价高达2万~3万元/平方米，其中就有西部通道开通，香港人北上置业带来的需求因素。
投资渠道狭窄
宋丁分析说，深圳是国家改革开放先行地区，经济发达，投资活动活跃。但是，当前国家的经济大环境，除了股市、楼市外，民间资本并没有太多的投资渠道。这就必然造成了民间资本大量挤入股市和楼市。
宋丁说：“当前，国内先富起来的一部分人，手里掌握着大笔资金。由于通货膨胀等因素，按照目前的利率，钱放在银行里，钱不但不能升值还要贬值。这就加剧了民间资本向股市和楼市流动。”
据深圳统计局统计：截至今年5月末，深圳居民储蓄存款余额为3697.89亿元，比年初下降1.1%。
邓坚称，“股市‘5·30’事件后，很多人开始觉得，钱放在股市里增值或许还不如放在楼市里安全，于是，大笔的股市资金可能又涌向了楼市，推高了楼市上涨。”
邓坚分析道：大笔资金进入楼市，不但削弱了楼市的消费属性，提升了楼市的投资属性，而且，在投资的理念下，楼市的供应也更加紧张。因为，按照购房需求，一个人可能只需要一套住房。但按照投资的需求，那么一个人就可能需要几套，甚至几十套住房。这样，本来就紧张的住房供应，就显得更加供不应求了。
调控出现“副作用”
“2005年，国家对楼市进行宏观调控，对两年内转手的住房提出增收契税。表面上看，这一政策是打击了炒房者的利润空间，但实质上，有一些不甘心的炒家，却是把房子租了出去，继续等待两年。”
有深圳房地产人士指出，在炒家两年的漫长等待中，客观上就造成了市场住房供应量的减少。
与此同时，2006年6月起，深圳对尚未开工的住房项目，均必须按照国家“90/70”的规定，重新调整结构。由于房屋建筑重新规划、重新审批、重新改建周期较长，一半需要半年时间，这在客观上又减少了2007年深圳新房上市的货源。
据悉，目前深圳大多数已调整住房供应结构的项目，目前仍未达到预售条件，尚未形成市场供应。“90/70”政策真正发挥效用，或许还要等到2008年。
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