北京不妨考虑楼宇空置税_新闻

北京不妨考虑楼宇空置税

http://news.QQ.com　 2007年06月04日08:29 　　张五常　评论0条

此文恐怕有理说不清，因为建议北京考虑采用的楼宇空置税，基本上自己反对。问题是北京要压制楼价，处理的方法不妥。要压制我认为无须压制的楼价，最可取看来是推出一项楼宇空置税。经济学有一个「次佳理论」──Theory of the Second Best──热闹过一阵，不重要。这里的建议是次佳的选择。

中国的楼价理应多高，上升理应多快呢？让我简单地说一下怎样看这问题吧。假如一个社会的经济停止增长，达到一个固定状态（stationary state）：人口不变，国民收入、楼宇的需求与供应多少，等等，都固定了。在这情况下，楼价由市场决定了，也固定不变。无论这楼价是高是低，又或者有人认为不合理，不要动，不要试图推高或压制。任何手法干扰这楼价是左右了市场运作，牵一发动全身，整个经济可能塌下来。

现在让这个社会有十年的急速经济增长，然后再来一个固定状态，即是另一个stationary state。人口、国民收入、楼宇的需求与供应等与前不同，但再次固定了。楼价会上升了，反映吁收入与生产力的上升。然而，不管楼价上升了多少，尊重市场政府不要管。这新的较高楼价反映吁不同的经济情况，楼价还是由市场决定，政府左右是违反了市场的效率运作。在这个新而固定的情况下，政府认为楼价过高，可取的办法是增加楼宇供应，或改善交通让居民扩散。这些不能做到，楼价再高也要接受，压制楼价不可取也。

从上述「甲」固定状态的楼价到「乙」固定状态的楼价，其间有一个楼价上升率。无论这上升率多高，只要每一段时期的楼价变动都按照吁上述的固定状态变动，反映吁市场供求，经济理论说，争取资源使用的高效率，政府不要管。问题是市场可以有炒买炒卖的行为。这些炒、炒、炒通常有助，是市场运作的一部分，但也有可能像牛群那样横冲乱闯，扰乱了市场运作的秩序。

炒卖下市场有时发神经，就是佛利民也曾经在我面前摇头叹息。君不见，股票市场可以暴升暴跌千多点。股市如是，郁金香曾经如是，君子兰曾经如是；以香港为例，楼价也曾经如是。困难是我们无从判断什么是市场的正常运作，什么是发神经。千万不要相信经纪行的风水先生，或学院中的经济教授。图表派是风水派，而学院的统计推断是有规格的风水。要是这些君子真的懂风水，早就发了达，用不吁画来画去、计来计去地试图赚取薪酬了。我自己无从判断今天国内的楼价是否偏高，或是否上升得太快。如果上苍跟我打赌，我会把钱押在国内的楼价没有偏高，也不是上升得太快那一边。但我不会赌身家。这是说，中国大都市的楼价每年上升仅百分之十强，小市镇不及，我敢赌楼市没有发大神经，发小神经有可能。北京是过于敏感了。加息压制楼价不对，因为会影响其他行业。推出楼价升值税不对，因为一则引狼入室，二则下有对策。约束住宅面积不对，因为不尊重消费者的选择。最近传言北京考虑不让外籍人士购买楼宇，是灾难性的想法。如果北京一定要管，一定要压制楼市发神经，那么推出一项楼宇空置税可以考虑。处理得宜，此税会减少炒出来的楼价波动，是神经镇静剂，但可让应该上升的楼价继续上升。要炒买吗？你要自己搬进去，或租出去给他人用，否则抽空置税。时间限制要宽容，而可以证明楼宇正在按市价出售或出租的，等客，不抽这空置税。

上海两年来楼价上升得快，引起很多不同的看法与争议，市政府为了约束楼价，土地限价招标，出价太高会出局。经济理论说：等到黄金时价卖，土地的来价多少不会影响楼价，而后者由楼宇的供求决定，与政府的指导性地价无关——除非政府答应无限地以该价供应相近的土地。

外一篇：上海的楼价

　　话虽如此，我没有搞清楚上海土地的“最高限价”规则。颇为复杂，而自己没有深入理解，写文章要避免精确地错。放在眼前的问题，是上海的楼价升幅使当局担心：泡沫之说流行也。两年前我说上海的楼价会上升，不容易下降，是上海当时大幅地减少了土地建筑的容积率，减容积率是减少了将来的楼宇供应，上海的减幅相当大，楼价的升幅比我意料的来得慢，也来得小。这样说，因为我研究过一个类同的例子：香港1963年公布的减少土地建筑plot ratio（今天内地称为容积率），减得比上海两年前减的少很多，但当年香港的地价上升得非常快。香港的新容积率是1963年公布，1965年施行，有两年多时间给地产商炒得天翻地覆，后来炒到银行贷款挤提，楼价一泻千里，跌到近于零。上海即布即行，比香港高明得多了。

　　不说以往了，说现在，上海楼价是否偏高呢？是泡沫吗？是否还要上升呢？不敢说，只能提出一些观察给读者考虑。

（一）香港目前的楼价还比上海的高出三、四倍，不容易比较，因为香港政府控制土地供应比上海紧得多；（二）不能说土地供应“无限”，楼价不会上升。很多美国城市的郊区，土地供应多得很，但地点与交通对楼价影响很大；（三）可能最重要的启示，是今天上海的楼价，与美国三藩市一带（Bay area旧金山湾区）很接近。上海一带的人口密度高很多倍，而工业发展也远为密集。另一方面，上海的物价与工资低不少，所以楼宇的相对价格是高于三藩市一带的；（四）移居上海的人口上升得快，但国内很多城市也有急速的人口增长。主要的分别，是来自台湾及外国的新客上海最多。这些外来客需求的主要是质量较高的楼宇。上海的楼价升幅是偏于质量较高的；（五）深圳的楼价升幅小（今天只有15年前的半价）。上海的优质公寓，楼价大约比深圳的高一倍，这不奇，但近郊的花园洋房上海却比深圳低相当多，有点怪。如果你一定要胡乱下注，毫无讯息地乱买一通，那么深圳要买公寓，上海要到近郊买洋房；（六）到今天我还摸不准，先进的通讯科技会对城市（与楼价）的发展有怎样的影响。我对传统的城市发展有研究，但今天是不管用了。奇怪的是还没有听到有人研究通讯科技对城市发展的影响。