无论正规渠道的外资，还是境内外热钱，主要在高端产品市场活动，这部分市场已是严重过剩，或者说是严重脱离我们作为发展中国家的国情，应当在一段时期内限制发展。
下一轮土地利用总体规划编制，还有城市规划，可考虑给城市的发展划圈、设限。
房地产投机猖獗，与保有环节不征税有关。征物业税，需统一登记、统一评估税基。
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房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。解决问题，固然需要应急性的对症下药，但更需要长远性的辩证施治。
外资和热钱大举进入中国房地产市场
目前，我国房地产开发资金的70％～80％直接或间接来源于银行，而国外开发资金中银行资金一般只占20％。近些年中央的系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，迫使开发商把目光转向资本市场和海外市场。直接上市、借壳上市、信托投资公司、各类基金（公募、私募）、发债、外资合资、外资入股、海外投资银行等等，五花八门，日益多元化了。
一时间，上市成为潮流。例如，2004年至2005年直接上市的房地产企业有：合生地产、富力地产、万科、华发、世茂房产、华润置地、北辰实业等。直接上市要求企业实力强，上市后成为公众公司，要信息公开、财务透明，许多企业做不到，因而选择借壳上市。例如至2006年上半年，有浙江新湖、北京
万通、广东粤泰、上海浦庆、中信地产、国美集团、天津万顺等已经或谋求借壳上市，还有多家上市公司愿意借壳给房企。
一些不能上市或不愿上市的房企，乃至一些已经上市的，还努力寻求其他融资渠道。例如，房地产投资信托基金长足发展，2004年筹集资金110亿元，比2003年增长近一倍，2005年上半年融资64亿元，2005年底更有人预言，今后几年将有1600亿美元的房地产投资信托基金上市；私募基金也暗流涌动，首创、万通、华远等都在积极运作；万科于2005年中与新加坡政府产业投资公司签约组建了合资公司；中海地产于2005年向境外发行了3亿美元债券（7年期），等等。
更为引人关注的是，正当中央加强对房地产业调控的时候，外资改变了长期以来的观望等待、犹豫不决的态度，开始大举进军中国内地的房地产市场。近年来进入的外资机构有：摩根斯坦利、高盛、麦格理（澳）、瑞银、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思达（美）、RREEF（德）、华平投资（美）、DIFA（德）、软银亚洲（日）、凯雷投资、凯德置地（新）等，均为国际顶级公司。
他们进入的方式，一是直接收购地产物业。如大摩2005年4月出资4亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6月出资8．5亿收购上海广场4万平米商业用房，9月又出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿收购上海明天广场；麦格理2005年7月出资38亿收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，9月又以4亿收购上海城市酒店公寓；高盛8．9亿元购入上海百腾大厦；DIFA2005年8月7．2亿收购上海华狮中心。二是入股或合资。如华平投资与阳光100、富力地产、浙江绿城、北京融科开展合作，累计出资10亿美元；美林与北京银泰、南京锋尚分别结成战略合作伙伴关系；瑞星思达与中信合资投资山东地产项目。商务部数据，2005年房地产业外资合作项目2119项，合同金额194亿美元，当年实际利用54．18亿美元。三是注资。如RREEF向珠海“中珠上城”住宅项目注入2．25亿美元；软银亚洲和凯雷投资联合向顺驰注资4500万美元；麦格理、花旗等也都在寻找好项目投资。四是独资。如凯德置地在北京设立开发企业，2005年上半年投资达78亿人民币。五是进入中国的外资银行开展房贷业务。如东亚银行北京分行2005年业务量中，房贷已占30％；永亨、恒生、中信嘉华在广州、上海也开展了房贷业务。花旗银行也于2006年开始介入房贷。
进入2007年，外资大举进入中国房地产的趋势仍在继续，并未停止。
除了投资机构，海外游资即热钱也纷纷涌入。热钱主要是赌人民币升值，从各种渠道入境后，相当数量进入房地产市场，谋求双重套利。热钱到底有多少，难以彻底搞清，是笔糊涂账。但大数还可以估算。据有关研究，热钱大量涌入始自2003年，当年的数字，有说380亿美元，有说750亿美元；2004年有说600亿美元，有说700亿美元，有说800亿美元，发改委估算是1000亿美元，最高的估算是1132亿美元；2005年，看到的数据是400亿美元；2006年上半年的数据，所见为232亿美元。几年下来累计，低的估算约1300亿美元，高估算为2000至3000亿美元。至去年下半年以前，股市冷清，热钱主要进入房地产。据建设部有关研究，2004年海外热钱投入中国房市至少700亿美元。热钱属短期投机性质，很少进入实业，主要是买房卖房，大进大出。据有人研究，上海市2004年商品住宅销售额2000亿元，其中海外热钱购买占33％（央行金融司的调查为23．2％），2005年一季度进一步达40％甚至更高。2006年下半年后，股市升温，许多热钱又从房市转入股市。
据国家外汇管理局2005年底发布，外资在中国房地产市场中的比重占15％。我理解，这里既包括正规的招商引资，也包括热钱。
外资为何大举进入中国房市
中央对房地产的调控紧锣密鼓，外资却大举进入，为什么？查阅有关资料，主要有两方面原因。第一，对于国外许多大企业、大财团来说，他们过去对中国房地产市场的不规范和政策的不完善，存畏惧之心，吃不准这里的水到底有多深，不敢贸然进入。中央加强宏观调控，对他们是个好消息。他们感到政策逐步完善，市场逐步透明、规范，自信凭借雄厚的实力，可以大显身手，与中国的企业竞争了。大企业一般都有长线的打算，他们看好中国的未来发展孕育着无限商机。瑞星思达的董事长约翰·珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候”。他还说：“投资者的安全感是很重要的，首先保证不要亏钱，其次才考虑赚多赚少。合理的政策是为了市场更加规范，这正是战略投资者最看重的”。RREEF的亚太区主管卡尔·鲁道夫说：“宏观调控是个好信号，中国的房地产发展不再像过去那样，基于不稳定、不可控的因素，而更多是基于中国的经济快速发展，以及人均收入增长基础上的需求上升。”他们的话，颇具代表性。
第二，资本的本性是逐利，尽管大企业重视长线，但眼下中国房地产的高利润，也对他们颇具吸引力。事实上，近年进入中国地产业的外资大都大发利市。例如RREEF投资珠海项目，对基金客户承诺的回报为18％，华平对其在中国地产市场的投资回报预期为25％以上，这在国外是难以想象的。瑞星思达进入中国以后胃口也吊高了，表示8％以下的回报不予考虑。至于热钱就更不用说了，本性就是投机，面对这个暴利的行业，自然要纷纷上演“惊险的一跳”，急忙分享盛宴。
中国的房子利润有多大？报载福州的个案调查是60％以上，广西的个案调查为100％或更高。福州的调查是静态计算，广西的调查考虑了资金周转因素，可能更符合实际。近日网上有好事者，自称是根据官方数据作了一个测算：2006年全国房地产开发投资1．75万亿元，消费者全年购房总支付7．246万亿元，据此算出全国房地产商的毛利润（未剔除税收和财务成本）为5．496万亿元，毛利润为开发投资的3．14倍。当年10月底，全国还有12．24亿平米房子空置未卖，按每平米2000元成本计，占压资金2．448万亿。空置房和占压的资金是多年累积下来的，而一年卖房的毛利就可将多年的占压资金收回，还有3万亿的毛利，支付税收和财务成本之后，仍是绰绰有余。这个测算虽然粗糙，但大体上可以说明问题。暴利使开发商们有底气，即使房子卖不出去，也不怕，可以撑很长一段时间。这样的盈利水平，怎么可能不引起外资和境外热钱的垂涎？
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