在目前房价的讨论中，有人辩护说，房地产不是垄断的产业。这要看怎么说。的确，人们通常以一个企业是否在所在的行业占据较大市场份额，来界定这个企业是不是垄断企业，这个份额界线总要在百分之几十的水平。这种基于垄断的原始定义的判断，是关于全局垄断的判断。但是必须指出，房地产在地域方面具有局部垄断的性质，而局部的垄断同样会给企业带来超额的利润。
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让我们以大家熟悉的自行车保管费为例，说明什么是局部垄断以及为什么局部垄断同样会带来超额利润。
十多年前山地车比普通自行车时髦得多也昂贵得多的时候，广州
市的自行车保管站对白天保管一次自行车的保管费是普通车三角，山地车五角。当时，大众品牌一般质量的普通车大约卖200多元，而刚刚时髦起来的相当粗笨的山地车，却要卖600到700元，好一些的售价超过1000元。既然如此，理论上自行车丢失要负赔偿责任的保管服务，对普通车收费三角，对山地车收费五角，在比例上也讲得过去。
可是很快就时过境迁，山地车虽然仍很时髦，身价却是一落千丈，并不比普通车贵，但是山地车的保管费依然比普通车高出一大半，表现出一种“价格刚性”。这里，最关键的因素是自行车保管的服务带有一定的垄断性。比如你骑自行车到一个商场去，这个商场的自行车保管站就垄断了你要在这里存放自行车的市场需求。自行车保管费是行政管理的价格，主管部门不去调整，下面就照收不误，决不客气。
进一步我们可以设想，如果谁别出心裁地下令山地车必须保持600元以上的价位，不许降价，这样的行政价格能否保持呢？不能。因为自行车的生产和销售竞争得厉害，谁不降价，就要被市场淘汰出局。但是自行车保管费的情况却完全相反，仅仅因为没有人下令降价，山地车保管费就能够保持比普通车高很多的价位。山地车即使要求它不降价也要降价，山地车保管费却只要没要求降价它就不降价，差别在于一个竞争一个垄断。每个自行车保管站都垄断了一块地盘，这种局部垄断，是自行车保管费的“价格刚性”能够成立的根本原因。
在任何竞争比较充分的市场上，如果供求形势朝着供大于求的方向发展，价格就一定下跌。个别厂商不肯降价，不肯讨好顾客，那就一定被市场淘汰。但是带垄断性质的企业，却可以坚持不降价，可以不怕得罪顾客。
房地产的局部垄断，是对地段的垄断。这种局部垄断，同样带来高额利润。不是说房地产的格言是Location，location，andlocation吗？垄断了一块好地方，怎么会不奇货可居呢？
事实上只要垄断了土地和房源，就可以利用这种局部垄断，采取比如说提高空置率的办法，减少住宅供应，迫使房价上升。提高空置率是很容易做到的，例如标出天价，让绝大多数人望而却步。这样做不仅提高了空置率，也有效地抬高了房价，让整个房地产市场进入“高房价———高空置率———更高房价”的循环。当然，还可以干脆散布房子已经大部售出的虚假信息，只放很少的房源应市。
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开发商之间是有竞争的，但是他们之间的竞争，是一种重复博弈的竞争。学过博弈论的人都知道，在目前这种如果联手提高空置率参与博弈的所有开发商都能够得到很大甜头的背景下，重复博弈很快会诱致博弈各方达成默契，以享受“高房价———高空置率———更高房价”这个循环带来的超额利润。
小如自行车保管，大到房地产，经济生活中这种个别企业占有市场份额并不大的“非典型”垄断，其实比较普遍。看来，我们的经济学理论对于这种“局部垄断”的研究，还做得很不够。
□王则柯（中山大学岭南学院教授）
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