详解《物权法》草案八大焦点
焦点1
住房70年 大限可续约
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现状： 一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？
《物权法》草案规定：建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
专家：开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。70年期限到了以后，就该把土地交还给政府。对于住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。
焦点2
机动车 被定为不动产
现状：我国《民法通则》没有明确规定机动车辆是不动产还是动产，但高法曾有一个解释“车辆以交付”视为转让，登记管理制度不是所有权转让的必要方式。
《物权法》草案条规定：机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
专家：(草案)的规定已经将机动车明确规定为不动产，车辆的买卖和房产一样必须经过登记才能转让成功，否则就不能对抗善意第三人。但草案作出这样的规定与我国以前的法律有很大的冲突，因此一系列的法律也应作出变更才行。
焦点3
失物“悬赏” 必须兑现
现状：很多人在丢失了重要财物时，都会“悬赏”，承诺给拾得人一定报酬作为答谢。更多的人都怀有这样一种心思：我捡到的钱物可以如数归还失主，但是我的这种行为应当得到一定的回报———还希望失主能给予我一定的物质酬谢。于是近几年来，拾得人将钱财送还失主同时又索取报酬的事情越来越多，因为缺乏相关法律规范，由此引发的纠纷时有所闻。
《物权法》草案规定：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。
专家：“拾金不昧”是我国的传统美德。在我国，将拾到的财物如数上交或交还失主，一直被视作拾得人应尽的义务和一条基本的社会行为规范。为了鼓励这种行为，物权法没有规定，遗失人必须支付一定报酬。但是从另一个角度看，从捡到财物到归还失主，拾得人耗费了一定的时间和精力（如代为保管财物、寻找失主等），假如遗失人事先承诺给予报酬，就不能反悔。对拾得人付出的相关费用也应该予以补偿。
焦点4
征地、拆迁必须合理补偿
现状：随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害。
《物权法》草案规定： 财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
专家：这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，这一点毋庸置疑，但这并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。
焦点5
小区绿地、道路属全体业主所有
现状：目前，小区绿地、道路产权纠纷时有发生，业主与物业公司之间的矛盾更是在一些地方非常激化。绿地和道路究竟归谁所有？业主对物业服务不满意，是否有权更换？
《物权法》草案规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
专家：小区内的公共设施的产权问题向来争议很多。很多业主对绿地、道路归业主所有并不清楚，一些开发商就此卖了两次绿地。关于维修基金，很多业主在购房时交了钱，但这笔钱是怎么用的，用在什么地方了，业主并不知情。物权法对此做出细致的规定，有利于保护业主的合法权利。
焦点6
相邻之间 不能侵权
现状：楼下的餐馆长年累月把油烟熏到楼上的住户窗户上，隔壁的噪音让人睡不好觉，邻里之间的类似纠纷真让人为难。
《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。
专家：《民法通则》也对相邻关系也有涉及，但相对比较笼统，而物权法的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。
焦点7
相邻侵害 没有两年诉讼时效
现状：目前我国《民法通则不动产所有人请求排除妨害或者消除危险，在知道危险的两年内可以行使请求消除危险权，两年后则过了诉讼时效。
《物权法》草案规定：有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。
专家：物权保护不受时间的限制，对物的所有权人非常有利，更有利于保护私有财产。
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焦点8
住宅改商用须经业主同意
现状：随着经济的发展，一楼居住的居民所处的位置特殊，有时改作商用可以带来更大的经济利益，比如开餐厅等，给其他的邻居带来一系列的不方便，但诉之法律却没有法律依据。
《物权法》草案条规定：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经有利害关系的全体业主同意。
专家：这样的规定，让其他的业主诉起来有了明确的法律依据，像以前的法律没有相关方面的规定，相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径救济，最多依赖相关的行政部门采取行政手段，追究将房屋改作其他用途的责任。
本版采写/本报记者 黄海霞 李兰
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